Premier trimestre 2023 – Valorisation des actifs privés sur des marchés tumultueux
Les investisseurs reconnaissent de plus en plus la valeur des actifs non cotés et alternatifs dans leurs portefeuilles, notamment pour leurs avantages en matière de diversification et leur faible corrélation avec les produits traditionnels des marchés actions et obligataires publics. L'intérêt des investissements alternatifs a été particulièrement marqué tout au long de l'année 2022, les valorisations des actifs cotés ayant connu une forte volatilité et, dans de nombreux cas, des performances négatives. Les investisseurs institutionnels et non institutionnels ont vu la part des actifs non cotés et alternatifs dans leurs portefeuilles augmenter significativement en 2022, en raison à la fois de la baisse relative de la valeur des marchés publics (l“” effet dénominateur “) et des excellentes performances de certaines classes d'actifs non cotés (l”« effet numérateur »).
Cependant, la dynamique récente du marché a mis deux questions au premier plan pour les investisseurs privés :
- « Comment mes actifs sur le marché privé sont-ils évalués ? »
- « Puis-je réaliser ces valeurs en rachetant mes positions existantes ? »
Ces sujets sont essentiels pour évaluer l'extraordinaire variété d'actifs investissables offerts aux investisseurs et font partie des sujets que Bonnefield, l'un des principaux gestionnaires d'investissements agricoles au Canada, aborde régulièrement avec ses investisseurs. Notre équipe tient à ce que tous les investisseurs, quelle que soit l'envergure de leur projet, comprennent et prennent pleinement en compte l'importance des différentes méthodes d'évaluation et des caractéristiques de liquidité lorsqu'ils choisissent des investissements répondant à leurs besoins.
Investir dans les terres agricoles canadiennes – Comment évaluer à la valeur du marché ?
Sur les marchés privés, les gestionnaires de fonds utilisent différentes méthodologies et pratiques d'évaluation à appliquer à leurs portefeuilles d'investissement. Certains utilisent leurs propres évaluations internes tandis que d’autres s’appuient sur des tiers. Certains atteignent de nouvelles valeurs tous les trimestres tandis que d’autres tous les 12 mois. Il est important que les investisseurs potentiels évaluent ces méthodes et déterminent s’ils sont à l’aise et adaptés à l’approche avec l’actif et le modèle d’investissement.
Depuis plus de 14 ans, Bonnefield a développé et perfectionné ses méthodes d'évaluation des terres agricoles afin d'assurer la confiance des investisseurs. Nous faisons appel à des évaluateurs immobiliers indépendants et agréés pour réaliser des évaluations approfondies de nos propriétés agricoles. Ces évaluations servent de base au calcul trimestriel de la valeur liquidative des fonds.
Considérations clés
Évaluateurs indépendants et indépendants
Le recours à des évaluateurs tiers est tout à fait approprié pour les terres agricoles, et nous avons la chance, au Canada, de compter sur un solide réseau de professionnels qualifiés et indépendants capables d'évaluer efficacement les propriétés agricoles de Bonnefield partout au pays. L'Institut canadien des évaluateurs (ICE) est la principale association d'évaluation immobilière au Canada et un organisme d'autoréglementation qui décerne le titre d'évaluateur agréé de l'Institut canadien (EAIC) aux professionnels qualifiés qui satisfont à certaines exigences en matière de formation et d'expérience. Ces professionnels doivent réussir une série d'examens et suivre une formation continue.(1). Étant donné que les évaluateurs sont soumis à un code de déontologie professionnelle établi par l'AIC et qu'ils reçoivent une formation formelle sur les méthodologies appropriées pour déterminer la valeur des biens immobiliers, nous sommes convaincus que les rapports d'évaluation produits par les évaluateurs accrédités par l'AACI reflètent l'opinion indépendante des évaluateurs quant à la juste valeur marchande, fondée sur une analyse objective et définie.
Analyse factuelle et résultats
Les évaluateurs professionnels s'appuient principalement sur des points de données quantifiables et observables pour étayer leur vision de la valeur des propriétés. Les rapports d'évaluation comprennent généralement une analyse détaillée des transactions de vente de propriétés comparables pertinentes qui ont eu lieu sur le marché, et cet ensemble de transactions de vente comparables est affiné en fonction de la proximité géographique, des caractéristiques inhérentes des terres (par exemple, types de sol, types de cultures, topographie, accès à l'eau). , drainage) et récence. La détermination des valeurs marchandes sur la base de données réelles et tangibles garantit que les valeurs d'expertise reflètent les conditions actuelles du marché et ne tiennent pas compte d'opinions spéculatives quant à l'évolution future des valeurs.
Transparence
Sur les marchés privés, les asymétries d’information peuvent constituer à la fois un avantage et un risque. Bonnefield maintient une base de données interne robuste et exclusive sur les transactions de vente de terres agricoles à travers le pays. Cet ensemble de données comprend les dates de transaction, les prix et des informations immobilières de haut niveau qui garantissent que notre équipe est bien informée sur les transactions historiques observables sur les terres agricoles. La base de données est mise à jour en permanence. L'accès à ces informations contribue également à guider les étapes initiales de notre processus d'investissement en permettant à notre équipe d'évaluer rapidement si le prix de vente proposé pour une éventuelle acquisition de terres agricoles est raisonnable dans le contexte du marché plus large. Cette base de données est également utile lors de l'examen des rapports d'évaluation de tiers afin de garantir qu'aucune transaction pertinente n'a été négligée, ce qui peut se produire dans la pratique.
Actualité des données
Bonnefield établit des valeurs liquidatives trimestrielles pour ses fonds de terres agricoles à capital variable et ces valeurs sont informées par des évaluations échelonnées sur l'ensemble de ses propriétés. Bonnefield veille à ce que chaque propriété soit évaluée au moins une fois par an et peut tester ses régions principales et ses sous-stratégies chaque trimestre avec cette approche. Cette cadence correspond aux réalités du secteur, selon laquelle il est peu probable qu’une seule saison de croissance entraîne des changements de valorisation significatifs dans les 12 mois. Cependant, pour garantir l'actualité des données, nous surveillons en permanence les ventes comparables à travers le pays afin de déterminer si l'activité récente justifie des évaluations supplémentaires tout au long de l'année. Nous estimons que ce niveau de rigueur est approprié pour garantir le reflet le plus précis possible de la valeur et des prix continus, compte tenu des réalités d’un marché privé relativement illiquide pour les terres agricoles.
Considérations en matière de liquidité pour les investisseurs sur les marchés privés
La discussion ci-dessus décrit l’approche adoptée par Bonnefield pour évaluer nos portefeuilles d’investissement dans les terres agricoles canadiennes. L’approche de valorisation est l’une des considérations clés lors de l’évaluation d’un gestionnaire de marchés privés/d’actifs réels, mais la question de savoir comment un investisseur peut réaliser des gains de valeur au fil du temps est tout aussi importante.
Cette question a suscité de vifs débats, notamment en 2022, année où les marchés privés ont nettement surperformé les marchés publics. Un tel écart de performance peut inciter les investisseurs à demander le rachat de leurs parts de fonds de marchés privés – une dynamique mise en lumière par des informations selon lesquelles des fonds comme le REIT de Blackstone ont restreint les rachats face à une forte augmentation des demandes. Plus près de chez nous, le prêteur hypothécaire privé canadien Romspen a également annoncé le gel des rachats.
Qu’est-ce qui motive réellement ces augmentations des activités de rachat ?
Il n’existe probablement pas de moteur unique à l’augmentation des demandes de rachat, mais en période de surperformance des marchés privés, il est possible que les investisseurs cherchent à réaliser de la valeur en prévision d’une baisse de valeur ou de besoins de rééquilibrage dans d’autres parties de leur portefeuille.
Ils peuvent estimer que les valeurs n'ont pas été ajustées en temps opportun et souhaiter donc revendre avant la “ correction ”. Ou bien, ils peuvent se méfier de la valeur et vouloir réaliser leurs gains dès que possible. Ces deux cas illustrent les points évoqués précédemment concernant l'importance d'une évaluation opportune, de la transparence et des données justificatives. De même, les gestionnaires institutionnels gèrent souvent leur portefeuille selon des allocations prédéfinies, et une surperformance (ou une sous-performance) d'une allocation peut entraîner un écart par rapport à leur répartition optimale.
Dans l'ensemble des fonds fonciers agricoles ouverts de Bonnefield, nous n'avons pas constaté d'augmentation des demandes de rachat jusqu'à fin 2022, malgré la solide performance des actifs. Cependant, cela n'est pas surprenant étant donné :
- On s’attend à ce que les terres agricoles canadiennes obtiennent de meilleurs résultats en période d’inflation élevée ; notre base d’investisseurs n’a pas été surprise de voir les fonds dépasser les autres classes d’actifs dans l’environnement inflationniste de 2022.
- Les terres agricoles sont un actif à long terme et à faible volatilité, et nos investisseurs disposent d'un horizon temporel à long terme pour leurs investissements.
- Nos valeurs liquidatives trimestrielles sont basées sur des évaluations indépendantes tierces qui utilisent une approche de vente comparable, s'appuyant ainsi sur la performance réelle d'actifs comparables.
- Nos fonds réalisent des gains de manière continue grâce à une gestion régulière de portefeuille, le plus souvent sous la forme de ventes de superficies à nos locataires ou aux agriculteurs locaux. Cela peut servir de test de marché et renforcer la confiance des investisseurs dans la valorisation continue des propriétés.
En tant que chef de file canadien de la gestion de placements agricoles, Bonnefield s’engage à gérer avec rigueur les propriétés agricoles qu’elle administre ainsi que le capital investi par ses commanditaires. Nous sommes fiers d’être une source de financement à long terme pour les agriculteurs et les exploitants agricoles, grâce au soutien d’investisseurs qui croient au succès durable de l’agriculture canadienne.
À propos de Bonnefield Financière
Bonnefield est un chef de file canadien de la gestion d'investissements en terres agricoles et en agriculture. L'entreprise offre du financement aux agriculteurs et exploitants agricoles progressistes par le biais de baux fonciers et de prises de participation minoritaires. Bonnefield s'engage à préserver les terres agricoles pour l'agriculture et collabore avec des exploitants axés sur la croissance afin de les aider à se développer, à réduire leur endettement et à financer leur retraite et la relève. Ses investisseurs sont des particuliers et des investisseurs institutionnels qui croient en l'avenir à long terme de l'agriculture canadienne. www.bonnefield.com
Sources:
(1) Institut canadien des évaluateurs – Cheminement vers la désignation AIC Ce document est fourni à titre d'information uniquement et ne constitue ni une offre ni une sollicitation d'achat ou de vente de titres dans toute juridiction où une telle offre ou sollicitation n'est pas autorisée. Toute offre de ce type est faite uniquement conformément aux documents d'offre et aux conventions de souscription applicables. Les fonds Bonnefield (les “ Fonds ”) sont actuellement réservés aux investisseurs répondant à certains critères d'admissibilité. Les Fonds ne seront ni approuvés ni désapprouvés par aucune autorité de réglementation des valeurs mobilières. Les investisseurs potentiels doivent se fier exclusivement aux documents d'offre des Fonds, qui décrivent les facteurs de risque liés à une décision d'investissement. Aucune déclaration ni garantie d'aucune sorte n'est donnée, ni ne doit être sous-entendue, quant au rendement économique ou aux conséquences fiscales d'un investissement dans les Fonds. Les Fonds sont destinés à des investisseurs avertis capables d'accepter les risques associés à un tel investissement, y compris une perte substantielle ou totale de leur investissement.