Premier trimestre 2023 – Valorisation des actifs privés sur des marchés tumultueux
Investors are increasingly realizing the value of private market and alternative assets in their portfolios for their diversification benefits and low correlation to traditional public market equity and fixed income products. The case for alternative investments was clearly highlighted throughout 2022 as public market asset valuations experienced volatile and, in many cases, negative performance. Institutional and non-institutional investors alike saw their private market and alternative asset allocations account for a greater overall portion of their portfolios through 2022, both as a result of the relative decline in value from public markets (the “denominator effect”) as well as strong performance in select private market asset classes (“the numerator effect”).
Cependant, la dynamique récente du marché a mis deux questions au premier plan pour les investisseurs privés :
- « Comment mes actifs sur le marché privé sont-ils évalués ? »
- « Puis-je réaliser ces valeurs en rachetant mes positions existantes ? »
These topics are important considerations when evaluating the extraordinary variety of investable assets available to investors and are also topics that Bonnefield, one of Canada’s leading farmland and agriculture investment managers, regularly discusses with investors. Our team is keen on ensuring that all investors, irrespective of scale, fully understand and consider the importance of different valuation practices and liquidity features when selecting investments to meet their own investment requirements
Investir dans les terres agricoles canadiennes – Comment évaluer à la valeur du marché ?
Sur les marchés privés, les gestionnaires de fonds utilisent différentes méthodologies et pratiques d'évaluation à appliquer à leurs portefeuilles d'investissement. Certains utilisent leurs propres évaluations internes tandis que d’autres s’appuient sur des tiers. Certains atteignent de nouvelles valeurs tous les trimestres tandis que d’autres tous les 12 mois. Il est important que les investisseurs potentiels évaluent ces méthodes et déterminent s’ils sont à l’aise et adaptés à l’approche avec l’actif et le modèle d’investissement.
Over its 14+ year history, Bonnefield has developed and refined our farmland valuation practices in a way to provide confidence to investors. We engage third-party, independent, accredited property appraisers to conduct thorough appraisals on our farmland properties, and those appraisals ultimately form the basis of the quarterly Net Asset Values (“NAVs”) of the funds.
Considérations clés
Évaluateurs indépendants et indépendants
The use of third-party appraisers lends itself very naturally to farmland and we are fortunate in Canada to have a strong roster of qualified, independent professionals able to effectively value Bonnefield’s farmland properties across the country. The Appraisal Institute of Canada (“AIC”) is Canada’s leading real property valuation association and is a self-regulating organization that grants the Accredited Appraiser Canadian Institute (“AACI”) designation to qualified professionals who meet certain educational and experience requirements. These professionals must complete a series of examinations and continuing education requirements(1). As appraisers are held to a professional code of conduct by the AIC and are formally educated in the appropriate methodologies to derive property values, we are confident that the appraisal reports produced by AACI-accredited appraisers reflect the appraisers’ independent views of fair market value based on defined, objective analysis.
Analyse factuelle et résultats
Les évaluateurs professionnels s'appuient principalement sur des points de données quantifiables et observables pour étayer leur vision de la valeur des propriétés. Les rapports d'évaluation comprennent généralement une analyse détaillée des transactions de vente de propriétés comparables pertinentes qui ont eu lieu sur le marché, et cet ensemble de transactions de vente comparables est affiné en fonction de la proximité géographique, des caractéristiques inhérentes des terres (par exemple, types de sol, types de cultures, topographie, accès à l'eau). , drainage) et récence. La détermination des valeurs marchandes sur la base de données réelles et tangibles garantit que les valeurs d'expertise reflètent les conditions actuelles du marché et ne tiennent pas compte d'opinions spéculatives quant à l'évolution future des valeurs.
Transparence
Sur les marchés privés, les asymétries d’information peuvent constituer à la fois un avantage et un risque. Bonnefield maintient une base de données interne robuste et exclusive sur les transactions de vente de terres agricoles à travers le pays. Cet ensemble de données comprend les dates de transaction, les prix et des informations immobilières de haut niveau qui garantissent que notre équipe est bien informée sur les transactions historiques observables sur les terres agricoles. La base de données est mise à jour en permanence. L'accès à ces informations contribue également à guider les étapes initiales de notre processus d'investissement en permettant à notre équipe d'évaluer rapidement si le prix de vente proposé pour une éventuelle acquisition de terres agricoles est raisonnable dans le contexte du marché plus large. Cette base de données est également utile lors de l'examen des rapports d'évaluation de tiers afin de garantir qu'aucune transaction pertinente n'a été négligée, ce qui peut se produire dans la pratique.
Actualité des données
Bonnefield établit des valeurs liquidatives trimestrielles pour ses fonds de terres agricoles à capital variable et ces valeurs sont informées par des évaluations échelonnées sur l'ensemble de ses propriétés. Bonnefield veille à ce que chaque propriété soit évaluée au moins une fois par an et peut tester ses régions principales et ses sous-stratégies chaque trimestre avec cette approche. Cette cadence correspond aux réalités du secteur, selon laquelle il est peu probable qu’une seule saison de croissance entraîne des changements de valorisation significatifs dans les 12 mois. Cependant, pour garantir l'actualité des données, nous surveillons en permanence les ventes comparables à travers le pays afin de déterminer si l'activité récente justifie des évaluations supplémentaires tout au long de l'année. Nous estimons que ce niveau de rigueur est approprié pour garantir le reflet le plus précis possible de la valeur et des prix continus, compte tenu des réalités d’un marché privé relativement illiquide pour les terres agricoles.
Considérations en matière de liquidité pour les investisseurs sur les marchés privés
La discussion ci-dessus décrit l’approche adoptée par Bonnefield pour évaluer nos portefeuilles d’investissement dans les terres agricoles canadiennes. L’approche de valorisation est l’une des considérations clés lors de l’évaluation d’un gestionnaire de marchés privés/d’actifs réels, mais la question de savoir comment un investisseur peut réaliser des gains de valeur au fil du temps est tout aussi importante.
This question has been a particularly ‘hot topic’ given 2022 conditions, which saw private markets meaningfully outperform their public counterparts. Such a differential in performance can lead investors to request redemptions from their private markets fund holdings – a dynamic that was brought to light by reports of funds such as Blackstone’s REIT restricting redemptions in response to a surge in redemption requests. Closer to home, Canadian private mortgage lender Romspen also announced that it was freezing redemptions.
Qu’est-ce qui motive réellement ces augmentations des activités de rachat ?
Il n’existe probablement pas de moteur unique à l’augmentation des demandes de rachat, mais en période de surperformance des marchés privés, il est possible que les investisseurs cherchent à réaliser de la valeur en prévision d’une baisse de valeur ou de besoins de rééquilibrage dans d’autres parties de leur portefeuille.
They may believe that values have not been adjusted on a timely basis and therefore want to redeem before the “correction” occurs. Or they could mistrust the value and want to realize on gains when possible. Both cases speak to the earlier points discussed with respect to the importance of appropriate valuation timing, transparency, and supporting data. Similarly, more institutional managers often manage their portfolio to pre-defined portfolio allocations and outperformance (or underperformance) in any one allocation can result in a shift away from their optimal mix.
Across Bonnefield’s open-ended farmland funds, we did not see heightened redemption requests through the end of 2022 despite strong performance of the assets. However, this is not unexpected given:
- On s’attend à ce que les terres agricoles canadiennes obtiennent de meilleurs résultats en période d’inflation élevée ; notre base d’investisseurs n’a pas été surprise de voir les fonds dépasser les autres classes d’actifs dans l’environnement inflationniste de 2022.
- Les terres agricoles sont un actif à long terme et à faible volatilité, et nos investisseurs disposent d'un horizon temporel à long terme pour leurs investissements.
- Nos valeurs liquidatives trimestrielles sont basées sur des évaluations indépendantes tierces qui utilisent une approche de vente comparable, s'appuyant ainsi sur la performance réelle d'actifs comparables.
- Nos fonds réalisent des gains de manière continue grâce à une gestion régulière de portefeuille, le plus souvent sous la forme de ventes de superficies à nos locataires ou aux agriculteurs locaux. Cela peut servir de test de marché et renforcer la confiance des investisseurs dans la valorisation continue des propriétés.
As Canada’s leading agriculture-focused investment manager, Bonnefield strives to be a strong steward of both the farmland properties that we manage, as well as capital invested by our limited partners. We are proud to be a source of long-term capital for farmers and agricultural operators, backed by investors who are committed to the long-term success of Canadian agriculture.
À propos de Bonnefield Financière
Bonnefield is a leading Canadian farmland and agriculture investment manager, providing financing to progressive farmers and agricultural operators through land-lease and non-controlling equity solutions. Bonnefield is dedicated to preserving farmland for farming, and the firm partners with growth-oriented operators to help them grow, reduce debt, and finance retirement and succession. The firm’s investors are individuals and institutional investors who are committed to the long-term future of Canadian agriculture. www.bonnefield.com
Sources:
(1) Institut canadien des évaluateurs – Cheminement vers la désignation AIC This document is for information purposes only and does not constitute an offer or solicitation to buy or sell any securities in any jurisdiction in which an offer or solicitation is not authorized. Any such offer is made only pursuant to relevant offering documents and subscription agreements. Bonnefield funds (the “Funds”) are currently only open to investors who meet certain eligibility requirements. The Funds will not be approved or disapproved by any securities regulatory authority. Prospective investors should rely solely on the Funds’ offering documents which outline the risk factors in making a decision to invest. No representations or warranties of any kind are intended or should be inferred with respect to the economic return or the tax consequences from an investment in the Funds. The Funds are intended for sophisticated investors who can accept the risks associated with such an investment including a substantial or complete loss of their investment.