T2 2023 – Comment trouver l’équilibre entre les terres agricoles et le logement ?
L’agriculture et l’agroalimentaire sont des composantes essentielles de l’économie canadienne. Le secteur agricole et agroalimentaire du Canada est un moteur économique majeur pour le pays, générant plus de 100 milliards de dollars de produit intérieur brut (PIB) et employant plus de 2 millions de personnes.(1). Cependant, même si le Canada est l'un des plus grands pays au monde avec une superficie totale d'environ 2,5 milliards d'acres,(2), En 2021, seulement 154 millions d'acres (soit 6 %) des terres du pays étaient utilisées pour l'agriculture.(3).
Alors que la population mondiale continue de croître, un stress naturel est créé pour équilibrer le besoin de terres agricoles pour soutenir une production alimentaire durable et l’urbanisation croissante pour soutenir la croissance du logement et de l’industrie. Au cours des derniers mois, les événements survenus dans la province de l'Ontario ont offert un aperçu des demandes concurrentes en matière de terres et ont souligné l'importance de politiques et de pratiques bien développées, à long terme et axées sur la durabilité en matière d'utilisation des terres.
L’Ontario – un foyer pour de nombreuses personnes et une croissance continue
Bien que l'Ontario ne soit que la cinquième province et le cinquième territoire du Canada en superficie (représentant environ 10 % du territoire national), c'est la province la plus peuplée du pays et elle abrite près de 40 % de la population totale du Canada.(4). De ce fait, la province contribue de façon importante à l'économie canadienne, notamment au secteur agricole. En 2021, l'Ontario comptait le plus grand nombre d'exploitations agricoles et d'exploitants agricoles de toutes les provinces, se classait au deuxième rang des provinces contribuant aux revenus agricoles du Canada et devançait les autres provinces pour la culture de céréales clés comme le soja et le maïs.(5). La Fédération de l'agriculture de l'Ontario (OFA) estime que l'agriculture contribue à hauteur de 47 milliards de dollars par année au PIB de la province et crée près de 750 000 emplois.(6). De plus, plus de la moitié des terres agricoles de la plus haute qualité au Canada se trouvent en Ontario.(7).
Bien qu'étant déjà la province la plus peuplée du Canada, l'Ontario poursuit sa croissance démographique. Sa population a augmenté de 24 %, passant de 11,4 millions d'habitants en 2001 à 14,2 millions en 2021.(8). Les projections actuelles indiquent que la population de l'Ontario augmentera de plus de 35 % pour dépasser les 20 millions d'habitants au cours des 25 prochaines années, la région du Grand Toronto devant connaître la croissance la plus rapide, à un taux de plus de 40 % sur cette même période.(9).
Cependant, la croissance démographique de l’Ontario ces dernières années ne s’est pas traduite par une augmentation proportionnelle de l’offre de logements convenables et abordables. On constate que les prix des maisons et les loyers dans de nombreuses villes ontariennes figurent désormais parmi les plus élevés du pays, et que les taux d’inoccupation des logements locatifs sont retombés à des niveaux proches de ceux d’avant la pandémie.(10). De plus, le prix moyen d'une maison en Ontario aurait augmenté de 1 80% au cours d'une décennie, alors que les revenus n'ont augmenté que de 38%.(11).
En décembre 2021, le gouvernement de l'Ontario a nommé un nouveau groupe de travail sur l'abordabilité du logement pour aider à élaborer un ensemble de recommandations sur les mesures visant à remédier à l'offre et à l'abordabilité du logement.(12) et, en février 2022, le Groupe de travail a publié son rapport sommaire détaillant plus de 50 recommandations à l'intention de la province.(12). Les mesures décrites dans le rapport étaient centrées sur la création d'une plus grande offre de logements et proposaient que l'Ontario adopte un objectif de construction de 1,5 million de nouveaux logements au cours de la prochaine décennie.(12).
Les décideurs politiques ont été confrontés au défi d’équilibrer les besoins d’une population croissante et de protéger des ressources naturelles précieuses – notamment certaines des terres agricoles les plus riches et les plus productives du pays. Il est clair qu’il faudra davantage de logements, particulièrement de logements abordables, pour loger les Ontariens, mais il est également vrai qu’il faudra davantage de nourriture pour nourrir une population croissante.
Les terres agricoles : une ressource précieuse, mais limitée
Bien que les progrès technologiques et les nouvelles pratiques aient amélioré l'efficacité des exploitations agricoles canadiennes, réduisant ainsi la superficie totale nécessaire pour obtenir de bons rendements, le déclin continu des superficies agricoles à travers le pays soulève la question de l'avenir des cultures. Selon les données du Recensement de l'agriculture de Statistique Canada, la superficie totale des exploitations agricoles canadiennes a diminué de plus de 13 millions d'acres entre 2001 et 2021.(13), ce qui équivaut à peu près à la perte en moyenne de sept petites exploitations agricoles par jour au cours des deux dernières décennies(14).
Malgré le rôle majeur que joue l'agriculture localement en Ontario, la perte de terres agricoles constitue une tendance notable à long terme dans la province. La superficie agricole totale en Ontario a diminué de près de 20% au cours des 35 dernières années(15), et l'OFA estime que la superficie des terres agricoles de la province a diminué à un rythme de 319 acres par jour en 2021 – ce qui représente une forte augmentation de 80 % par rapport aux 175 acres perdus par jour seulement cinq ans auparavant, en 2016.(16). Plus frappant encore, si le rythme actuel de perte des terres agricoles se poursuit, 25% des terres agricoles qui existent aujourd'hui en Ontario pourraient disparaître au cours des 25 prochaines années.(17).
Au-delà de son impact économique, le secteur agricole ontarien a fait preuve de progrès considérables et d'un leadership exemplaire en matière de pratiques agricoles durables. Le nombre d'exploitations agricoles ontariennes déclarant une production d'énergie renouvelable (par exemple, grâce à l'utilisation de panneaux solaires ou d'éoliennes) a augmenté de plus de 60 % entre 2016 et 2021, et la province affichait la plus forte proportion d'exploitations semant des cultures de couverture hivernales – bénéfiques à la santé des sols à long terme – comparativement aux autres provinces canadiennes.(5). En termes simples : l’agriculture est essentielle au Canada, et l’Ontario est essentiel à l’agriculture canadienne.
Les réponses politiques continuent de changer
À partir de 2005, le gouvernement de l'Ontario a établi une série de politiques, notamment la Déclaration de principes provinciale, le Plan de ceinture de verdure, et le Plan de croissance, conçu pour réguler l'étalement urbain et protéger les caractéristiques environnementales et écologiques sensibles de la province, telles que les zones humides et les terres agricoles(18). Bien que ces mesures aient pu ralentir le rythme du développement des terrains résidentiels et commerciaux qui se serait produit autrement en leur absence, il reste clair que la superficie des terres agricoles de l'Ontario a considérablement diminué au cours des dernières décennies.
Suite au rapport de synthèse du Groupe de travail sur l’accessibilité au logement publié en 2022, le gouvernement provincial de l’Ontario a déposé plusieurs projets de loi visant à construire 1,5 million de nouveaux logements d’ici 2031. Parmi ces textes législatifs figure le projet de loi 109 : Loi de 2022 visant à accroître le nombre de logements pour tous qui a été adopté en avril 2022[xix]; Projet de loi 23 : Davantage de maisons construites plus rapidement, adopté en novembre 2022(20); et, plus récemment, le projet de loi 97 : Loi de 2023 sur la protection des locataires pour aider les acheteurs de maison a été adopté en juin 2023(21).
Ces textes législatifs ont collectivement introduit des changements majeurs dans le cadre politique qui régit où, comment, quand et à quelle vitesse les terrains peuvent être réaménagés à des fins résidentielles, et ont suscité des réactions mitigées de la part des municipalités, des groupes environnementaux et d'autres parties prenantes, notamment plusieurs organisations de l'industrie agricole de l'Ontario.
Projet de loi 97 et demande de terres agricoles en Ontario
L'exemple le plus récent de législation provinciale axée sur le logement en Ontario est le projet de loi 97. Les changements politiques prévus par le projet de loi 97 sont de grande envergure et permettront aux promoteurs de construire plus facilement sur des terres agricoles. Une fois qu'un tel changement de politique permettra aux municipalités d'étendre leurs frontières vers l'extérieur et de rezonage des terres agricoles à des fins de développement, sans exiger de preuves de besoin ni d'études environnementales supplémentaires.(22). Le projet de loi 97 renforcerait également l’utilisation des “ arrêtés ministériels de zonage ” (AMZ), qui permettent au gouvernement provincial de passer outre les règles de zonage et les processus de planification existants des municipalités locales afin de modifier directement la façon dont certains terrains peuvent être utilisés – par exemple, en transformant des terrains zonés pour l’agriculture en zones résidentielles ou commerciales.(22).
Bien que les arrêtés ministériels de zonage aient historiquement été émis par le gouvernement provincial dans des circonstances exceptionnelles et limitées, ils sont utilisés plus fréquemment ces dernières années pour accélérer les projets de développement résidentiel et industriel dans tout l'Ontario.(23). Certaines administrations locales considèrent les ordonnances de gestion des zones (OGZ) comme un outil précieux lorsqu'elles sont utilisées de manière responsable et cohérente pour répondre aux besoins des communautés (par exemple, pour accélérer les projets de logements comprenant des unités abordables). Cependant, il convient également de noter que les OGZ ne nécessitent pas de consultation publique et ne sont pas susceptibles d'appel.(23) En 2021, le vérificateur général de l'Ontario a constaté qu'il n'existait aucun processus formel permettant aux parties intéressées de demander des MZO, et qu'il n'existait pas non plus de critères d'approbation établis.(24). Le rapport de 2021 du vérificateur général sur les outils et les pratiques d’aménagement du territoire en Ontario soulignait que “ le manque de transparence dans la délivrance des ordonnances de gestion des zones (OGZ) expose le processus à des critiques de conflit d’intérêts et d’iniquité ”, et que les OGZ perturbent les processus d’aménagement du territoire qui, en temps normal, exigeraient des années de consultation et de préparation.(24).
Le projet de loi 97 comprenait également initialement une clause qui permettrait aux municipalités de diviser les grandes fermes en lots de terrain plus petits, dans le but de faciliter la construction d'habitations.(25). Plus d'une douzaine d'organisations agricoles, dont la Fédération de l'agriculture de l'Ontario, ont publié une lettre conjointe au gouvernement de l'Ontario pour s'opposer aux changements proposés concernant la séparation des fermes, soulignant qu'accorder aux municipalités la possibilité de diviser les fermes pourrait entraver la croissance des entreprises agricoles telles que l'élevage de bétail. , fragmenter le territoire agricole et risquer de gonfler les prix des terres agricoles en raison d’une nouvelle demande de terres dans les régions traditionnellement centrées sur l’agriculture.(26). En fin de compte, le gouvernement de l'Ontario a décidé de ne pas donner suite à la modification proposée au règlement sur la séparation des lots, mais a laissé intact le reste du projet de loi 97, y compris les propositions de MZO et d'agrandissement municipal.
Équilibrer croissance et conservation – un problème mondial
Les événements récents en Ontario sont un exemple de l'équilibre délicat qui doit être atteint lorsqu'il s'agit à la fois de protéger les précieuses ressources naturelles et de savoir comment les municipalités s'adapteront à la croissance. Toutefois, il ne s’agit pas d’un problème propre à l’Ontario.
En juin 2023, l'État de l'Arizona a imposé des restrictions à la construction d'habitations dans la région de Phoenix, actuellement l'une des zones municipales à la croissance la plus rapide des États-Unis, à la lumière des inquiétudes concernant l'approvisionnement en eau basées sur les projections des eaux souterraines au cours des 100 prochaines années.(27). Les nouvelles restrictions n'affecteront pas les projets qui ont reçu des permis avant l'annonce de la politique, mais empêcheront la construction de nouvelles maisons qui dépendent de l'approvisionnement en eaux souterraines, en particulier dans les zones suburbaines.(28). Lors d'une conférence de presse, la gouverneure de l'Arizona, Katie Hobbs, a déclaré que “ cette pause n'aura aucune incidence sur la croissance de nos principales villes ”.”(29).
Le comté de Maricopa, qui comprend Phoenix et ses banlieues environnantes, tire plus de la moitié de son approvisionnement en eau des eaux souterraines ; étant donné que la reconstitution des eaux souterraines peut prendre des milliers d’années, il s’agit en réalité d’une ressource limitée.(28). Concernant le rôle que joue la disponibilité en eau dans le développement futur, Sharon Megdal, directrice du Centre de recherche sur les ressources en eau de l'Université d'Arizona, a souligné que “ nous avons besoin de ressources en eau pour nous développer ”.”(27).
Bien que l’évolution future de la croissance en Ontario demeure incertaine, l’augmentation de l’offre de logements et la stabilité de la chaîne d’approvisionnement alimentaire – notamment grâce à la production locale – joueront un rôle crucial pour soutenir la croissance démographique à long terme. De plus, en tant que contributeur majeur aux exportations agricoles canadiennes, le secteur agricole ontarien occupera vraisemblablement une place de plus en plus importante dans l’approvisionnement alimentaire mondial, compte tenu de la croissance démographique mondiale et des changements climatiques qui affectent les zones de culture à travers le monde. Partenaire des agriculteurs et des entreprises agroalimentaires canadiennes depuis plus de dix ans, Bonnefield a constaté que les agriculteurs ontariens, à l’instar de leurs homologues du reste du pays, sont résilients, adaptables et tournés vers la croissance. L’industrie agricole ontarienne contribuera largement à la croissance de la province, et l’accès aux terres agricoles demeurera essentiel à la réussite du secteur pour les années à venir.
Le point de vue de Bonnefield
Bonnefield est fière d'être un partenaire de longue date et fidèle des agriculteurs et exploitants agroalimentaires canadiens. Nous privilégions les terres agricoles pour l'agriculture et souhaitons que les générations futures d'agriculteurs canadiens aient accès à des terres agricoles productives et de grande qualité. Les terres agricoles, et plus particulièrement les terres agricoles de première qualité, constituent une ressource précieuse dont dépend notre production alimentaire future. Depuis plus de dix ans, le programme de cession-bail de terres agricoles de Bonnefield offre aux exploitants agricoles de partout au pays une source de financement alternative qui leur assure un accès à long terme aux terres agricoles de grande qualité essentielles à leurs activités, tout en préservant et en améliorant les terres dans lesquelles nous investissons grâce à des pratiques agronomiques exemplaires et à des améliorations stratégiques des propriétés.
Nous reconnaissons également que les terres agricoles représentent le plus grand actif financier pour de nombreuses familles agricoles et que la vente de terres – que ce soit à d’autres agriculteurs, à des investisseurs à long terme ou à des promoteurs – permet aux exploitants de réaliser une partie de la plus-value à long terme de leurs actifs fonciers. Cela fournit à son tour aux exploitants agricoles le capital nécessaire pour les aider à atteindre des objectifs importants, comme la transition vers la retraite ou l'investissement dans d'autres aspects de leur entreprise (p. ex., équipement, technologie, parcelles de terrain alternatives qui améliorent l'efficacité opérationnelle).
Nous estimons que les agriculteurs devraient être en mesure de gérer et d'exploiter leurs entreprises d'une manière qui leur permet d'atteindre leurs objectifs, ce qui implique de conserver la possibilité de maximiser la valeur de leurs terres en les vendant aux utilisateurs les plus importants et les meilleurs de ces terres. . Dans cette optique, les récents changements de politique liés à l'aménagement du territoire en Ontario pourraient rendre ces décisions plus complexes pour les agriculteurs en élargissant potentiellement l'univers concurrentiel des parties cherchant à acquérir des terres agricoles de premier ordre pour diverses utilisations, ce qui entraînerait une plus grande concurrence. pour les terres agricoles. Bien que cela puisse être positif pour ceux qui envisagent déjà de quitter le secteur agricole, cela rendra également plus difficile pour les jeunes agriculteurs d’entrer dans le secteur et pour les agriculteurs existants de se développer, et donc potentiellement d’augmenter la rentabilité de leurs entreprises.
Il est clair que le Canada aura besoin d’une augmentation significative de son parc de logements pour répondre à la demande actuelle et future de logements. Cependant, il faudra finalement trouver un équilibre entre le besoin de nouveaux logements et le besoin de préserver les terres agricoles – une ressource rare et précieuse – pour les générations futures. Nous reconnaissons que cela constituera un défi important pour les décideurs politiques dans les années à venir, mais nous pensons qu'il convient de prendre en compte :
- Rechercher de nouveaux logements grâce à la densification des zones urbaines existantes à travers le pays, et
- Protéger nos terres agricoles les plus précieuses et les plus productives grâce à des réglementations de zonage à long terme rigoureuses et efficaces.
Le rapport 2022 du Groupe de travail ontarien sur l’accessibilité au logement a souligné la nécessité de mieux utiliser les terres, notant que les terres non aménagées devraient faire partie de la solution “ mais ne suffisent pas à elles seules ”, et que “ la majeure partie de la solution doit provenir de la densification ”.”(11). De plus, le rapport du groupe de travail indique que “ les zones écologiquement sensibles doivent être protégées, et les exploitations agricoles assurent l'alimentation et la sécurité alimentaire. Dépendre excessivement des terres non aménagées réduirait considérablement la part déjà faible des terres consacrées à l'agriculture. ”(11). En tant que partenaire de premier plan de l'agriculture canadienne, Bonnefield partage ce point de vue; nous espérons sincèrement qu'une collaboration efficace entre les décideurs politiques et les intervenants de l'industrie contribuera à préserver autant que possible l'une des ressources les plus précieuses du Canada : la terre qui nous nourrit.
À propos de Bonnefield Financière
Bonnefield est un chef de file canadien de la gestion d'investissements en terres agricoles et en agriculture. L'entreprise offre du financement aux agriculteurs et exploitants agricoles progressistes par le biais de baux fonciers et de prises de participation minoritaires. Bonnefield s'engage à préserver les terres agricoles pour l'agriculture et collabore avec des exploitants axés sur la croissance afin de les aider à se développer, à réduire leur endettement et à financer leur retraite et la relève. Ses investisseurs sont des particuliers et des investisseurs institutionnels qui croient en l'avenir à long terme de l'agriculture canadienne. www.bonnefield.com Ce document est fourni à titre d'information uniquement et ne constitue ni une offre ni une sollicitation d'achat ou de vente de titres dans toute juridiction où une telle offre ou sollicitation n'est pas autorisée. Toute offre de ce type est faite uniquement conformément aux documents d'offre et aux conventions de souscription applicables. Les fonds Bonnefield (les “ Fonds ”) sont actuellement réservés aux investisseurs répondant à certains critères d'admissibilité. Les Fonds ne seront ni approuvés ni désapprouvés par aucune autorité de réglementation des valeurs mobilières. Les investisseurs potentiels doivent se fier exclusivement aux documents d'offre des Fonds, qui décrivent les facteurs de risque liés à une décision d'investissement. Aucune déclaration ni garantie d'aucune sorte n'est donnée, ni ne doit être sous-entendue, quant au rendement économique ou aux conséquences fiscales d'un investissement dans les Fonds. Les Fonds sont destinés à des investisseurs avertis capables d'accepter les risques associés à un tel investissement, y compris une perte substantielle ou totale de leur investissement.
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