T2 2023 – Comment trouver l’équilibre entre les terres agricoles et le logement ?
Farming and agribusiness are essential parts of Canada’s economy. Canada’s agricultural and agri-food sector is a major economic driver for the country that generates over $100 billion of gross domestic product (GDP) and employs over 2 million people(1). Cependant, même si le Canada est l'un des plus grands pays au monde avec une superficie totale d'environ 2,5 milliards d'acres,(2), in 2021 only 154 million acres (or 6%) of the country’s land was used for farming(3).
Alors que la population mondiale continue de croître, un stress naturel est créé pour équilibrer le besoin de terres agricoles pour soutenir une production alimentaire durable et l’urbanisation croissante pour soutenir la croissance du logement et de l’industrie. Au cours des derniers mois, les événements survenus dans la province de l'Ontario ont offert un aperçu des demandes concurrentes en matière de terres et ont souligné l'importance de politiques et de pratiques bien développées, à long terme et axées sur la durabilité en matière d'utilisation des terres.
L’Ontario – un foyer pour de nombreuses personnes et une croissance continue
Though only the fifth largest of Canada’s provinces and territories by land area (representing approximately 10% of the country’s land mass), Ontario is the nation’s most populous province and is home to nearly 40% of the country’s total population(4). As such, the province is a major contributor to Canada’s economy, including Canada’s agricultural sector. In 2021, Ontario had the largest number of farms and farm operators of any province, was the second-largest contributor to Canada’s farm revenues and led other provinces in farming key crops such as soybeans and corn(5). The Ontario Federation of Agriculture (OFA) estimates that agriculture contributes $47 billion annually to the province’s GDP while generating nearly 750,000 jobs(6). De plus, plus de la moitié des terres agricoles de la plus haute qualité au Canada se trouvent en Ontario.(7).
Despite already being the nation’s most populous province, Ontario continues to grow. The province’s population grew by 24% from 11.4 million in 2001 to 14.2 million in 2021(8). Current projections indicate that Ontario’s population will grow by more than 35% to surpass 20 million within the next 25 years, with the Greater Toronto Area expected to grow the fastest at a rate of over 40% over that same period(9).
However, Ontario’s population growth in recent years has not been met by a commensurate increase in the supply of housing that is both suitable and affordable; it has been reported that home prices and rents in many Ontario cities are now among the highest in the country, and rental vacancy rates have fallen to near pre-pandemic levels(10). De plus, le prix moyen d'une maison en Ontario aurait augmenté de 1 80% au cours d'une décennie, alors que les revenus n'ont augmenté que de 38%.(11).
En décembre 2021, le gouvernement de l'Ontario a nommé un nouveau groupe de travail sur l'abordabilité du logement pour aider à élaborer un ensemble de recommandations sur les mesures visant à remédier à l'offre et à l'abordabilité du logement.(12) et, en février 2022, le Groupe de travail a publié son rapport sommaire détaillant plus de 50 recommandations à l'intention de la province.(12). Les mesures décrites dans le rapport étaient centrées sur la création d'une plus grande offre de logements et proposaient que l'Ontario adopte un objectif de construction de 1,5 million de nouveaux logements au cours de la prochaine décennie.(12).
Les décideurs politiques ont été confrontés au défi d’équilibrer les besoins d’une population croissante et de protéger des ressources naturelles précieuses – notamment certaines des terres agricoles les plus riches et les plus productives du pays. Il est clair qu’il faudra davantage de logements, particulièrement de logements abordables, pour loger les Ontariens, mais il est également vrai qu’il faudra davantage de nourriture pour nourrir une population croissante.
Les terres agricoles : une ressource précieuse, mais limitée
Though advancements in technology and practices have improved the efficiency of Canadian farms, thus reducing the total acres required to generate strong crop yields, the continued decline of farmland acreage across the country raises the question of where crops will be grown in the future. According to Statistics Canada’s Census of Agriculture data, the total area of Canadian farms declined by over 13 million acres between 2001 and 2021(13), ce qui équivaut à peu près à la perte en moyenne de sept petites exploitations agricoles par jour au cours des deux dernières décennies(14).
Malgré le rôle majeur que joue l'agriculture localement en Ontario, la perte de terres agricoles constitue une tendance notable à long terme dans la province. La superficie agricole totale en Ontario a diminué de près de 20% au cours des 35 dernières années(15), and the OFA estimates that the province’s farmland acreage shrank at a rate of 319 acres per day in 2021 – which is a sharp increase of 80% compared to the 175 acres lost per day just five years prior to that in 2016(16). Plus frappant encore, si le rythme actuel de perte des terres agricoles se poursuit, 25% des terres agricoles qui existent aujourd'hui en Ontario pourraient disparaître au cours des 25 prochaines années.(17).
Beyond its economic impact, Ontario’s agriculture industry has demonstrated significant progress and leadership in terms of sustainably minded farming practices. The number of Ontario farms reporting renewable energy production (such as through the use of solar panels or wind turbines) increased by more than 60% between 2016 and 2021, and the province had the highest proportion of farms planting winter cover crops – which are beneficial for long-term soil health – as compared to other provinces across Canada(5). En termes simples : l’agriculture est essentielle au Canada, et l’Ontario est essentiel à l’agriculture canadienne.
Les réponses politiques continuent de changer
À partir de 2005, le gouvernement de l'Ontario a établi une série de politiques, notamment la Déclaration de principes provinciale, le Plan de ceinture de verdure, et le Plan de croissance, designed to regulate urban sprawl and protect the province’s sensitive environmental and ecological features, such as wetlands and farmland(18). Though these measures may have slowed the rate of residential and commercial land development that would otherwise have occurred were they not in place, it is still clear that Ontario’s farmland base has diminished significantly in recent decades.
Following the Housing Affordability Task Force’s Summary Report in 2022, Ontario’s provincial government has tabled several bills with the aim of seeing 1.5 million new homes built by 2031. Among these pieces of legislation have been Bill 109: Loi de 2022 visant à accroître le nombre de logements pour tous qui a été adopté en avril 2022[xix]; Projet de loi 23 : Davantage de maisons construites plus rapidement, adopté en novembre 2022(20); et, plus récemment, le projet de loi 97 : Loi de 2023 sur la protection des locataires pour aider les acheteurs de maison a été adopté en juin 2023(21).
These pieces of legislation collectively introduced major changes to the policy framework that governs where, how, when, and how quickly land can be re-developed for residential use, and have been met with mixed feedback from municipalities, environmental groups, and other stakeholders, including several of Ontario’s farming industry organizations.
Projet de loi 97 et demande de terres agricoles en Ontario
L'exemple le plus récent de législation provinciale axée sur le logement en Ontario est le projet de loi 97. Les changements politiques prévus par le projet de loi 97 sont de grande envergure et permettront aux promoteurs de construire plus facilement sur des terres agricoles. Une fois qu'un tel changement de politique permettra aux municipalités d'étendre leurs frontières vers l'extérieur et de rezonage des terres agricoles à des fins de développement, sans exiger de preuves de besoin ni d'études environnementales supplémentaires.(22). Bill 97 would also strengthen the use of “Minister’s Zoning Orders” (MZOs), which allow the provincial government to override local municipalities’ existing land zoning rules and planning processes to directly change how specific pieces of land can be used – for example, turning land that is zoned for agriculture into residential or commercial developments(22).
Though Minister’s Zoning Orders have historically been issued by the provincial government in limited, extraordinary circumstances, they have been used more frequently in recent years to expedite residential and industrial development projects across Ontario(23). MZOs are seen by some local governments as a valuable tool when used responsibly and consistently to help support communities’ needs (e.g., to accelerate housing projects that include affordable units), however, it is also worth noting that MZOs do not require public consultation and cannot be appealed(23) En 2021, le vérificateur général de l'Ontario a constaté qu'il n'existait aucun processus formel permettant aux parties intéressées de demander des MZO, et qu'il n'existait pas non plus de critères d'approbation établis.(24). The Auditor General’s 2021 report on Ontario’s land-use planning tools and practices noted that “lack of transparency in issuing MZOs opens the process to criticisms of conflict of interest and unfairness”, and that MZOs are disruptive to land-use planning processes that would otherwise normally require years of consultation and preparation(24).
Le projet de loi 97 comprenait également initialement une clause qui permettrait aux municipalités de diviser les grandes fermes en lots de terrain plus petits, dans le but de faciliter la construction d'habitations.(25). Plus d'une douzaine d'organisations agricoles, dont la Fédération de l'agriculture de l'Ontario, ont publié une lettre conjointe au gouvernement de l'Ontario pour s'opposer aux changements proposés concernant la séparation des fermes, soulignant qu'accorder aux municipalités la possibilité de diviser les fermes pourrait entraver la croissance des entreprises agricoles telles que l'élevage de bétail. , fragmenter le territoire agricole et risquer de gonfler les prix des terres agricoles en raison d’une nouvelle demande de terres dans les régions traditionnellement centrées sur l’agriculture.(26). En fin de compte, le gouvernement de l'Ontario a décidé de ne pas donner suite à la modification proposée au règlement sur la séparation des lots, mais a laissé intact le reste du projet de loi 97, y compris les propositions de MZO et d'agrandissement municipal.
Équilibrer croissance et conservation – un problème mondial
Les événements récents en Ontario sont un exemple de l'équilibre délicat qui doit être atteint lorsqu'il s'agit à la fois de protéger les précieuses ressources naturelles et de savoir comment les municipalités s'adapteront à la croissance. Toutefois, il ne s’agit pas d’un problème propre à l’Ontario.
En juin 2023, l'État de l'Arizona a imposé des restrictions à la construction d'habitations dans la région de Phoenix, actuellement l'une des zones municipales à la croissance la plus rapide des États-Unis, à la lumière des inquiétudes concernant l'approvisionnement en eau basées sur les projections des eaux souterraines au cours des 100 prochaines années.(27). Les nouvelles restrictions n'affecteront pas les projets qui ont reçu des permis avant l'annonce de la politique, mais empêcheront la construction de nouvelles maisons qui dépendent de l'approvisionnement en eaux souterraines, en particulier dans les zones suburbaines.(28). In a news conference, Arizona Governor Katie Hobbs stated that “this pause will not affect growth within any of our major cities”(29).
Le comté de Maricopa, qui comprend Phoenix et ses banlieues environnantes, tire plus de la moitié de son approvisionnement en eau des eaux souterraines ; étant donné que la reconstitution des eaux souterraines peut prendre des milliers d’années, il s’agit en réalité d’une ressource limitée.(28). On the subject of the role that water availability plays in future development, Director of the University of Arizona’s Water Resources Research Center Sharon Megdal noted that “we need to have water supplies in order to grow”(27).
Though it is not clear how Ontario’s growth story will ultimately evolve, increased housing supply and a stable food supply chain – including locally-produced food – will both play critical roles in supporting population growth for the long term. It is also true that, as a major contributor to Canada’s agricultural exports, Ontario’s farming sector will likely become increasingly important in the context of global food supply as the world’s population grows and climatic factors shift where crops can be growth around the globe. As a partner to Canadian farmers and agri-business operators for over a decade, Bonnefield has observed that Ontario’s farmers, along with their counterparts across the country, are resilient, adaptable, and growth minded. Ontario’s agriculture industry will play a major role in supporting the province’s growth, and access to farmland will remain an essential part of ensuring the sector’s success for years to come.
Bonnefield’s Perspective
Bonnefield is a proud, longstanding and supportive partner to Canadian farmers and agri-business operators. We prioritize “farmland for farming” and would like to see future generations of Canadian farmers have access to high quality, productive farmland. Farmland, and premium farmland in particular, is a valuable resource on which our future food production depends. For over a decade, Bonnefield’s farmland sale-leaseback offering has provided farm operators across the country with an alternative source of capital that ensures long-term access to the high-quality farmland that is essential for their operations, while also maintaining and enhancing the land that we invest in through agronomic best practices and strategic property improvements.
Nous reconnaissons également que les terres agricoles représentent le plus grand actif financier pour de nombreuses familles agricoles et que la vente de terres – que ce soit à d’autres agriculteurs, à des investisseurs à long terme ou à des promoteurs – permet aux exploitants de réaliser une partie de la plus-value à long terme de leurs actifs fonciers. Cela fournit à son tour aux exploitants agricoles le capital nécessaire pour les aider à atteindre des objectifs importants, comme la transition vers la retraite ou l'investissement dans d'autres aspects de leur entreprise (p. ex., équipement, technologie, parcelles de terrain alternatives qui améliorent l'efficacité opérationnelle).
Nous estimons que les agriculteurs devraient être en mesure de gérer et d'exploiter leurs entreprises d'une manière qui leur permet d'atteindre leurs objectifs, ce qui implique de conserver la possibilité de maximiser la valeur de leurs terres en les vendant aux utilisateurs les plus importants et les meilleurs de ces terres. . Dans cette optique, les récents changements de politique liés à l'aménagement du territoire en Ontario pourraient rendre ces décisions plus complexes pour les agriculteurs en élargissant potentiellement l'univers concurrentiel des parties cherchant à acquérir des terres agricoles de premier ordre pour diverses utilisations, ce qui entraînerait une plus grande concurrence. pour les terres agricoles. Bien que cela puisse être positif pour ceux qui envisagent déjà de quitter le secteur agricole, cela rendra également plus difficile pour les jeunes agriculteurs d’entrer dans le secteur et pour les agriculteurs existants de se développer, et donc potentiellement d’augmenter la rentabilité de leurs entreprises.
Il est clair que le Canada aura besoin d’une augmentation significative de son parc de logements pour répondre à la demande actuelle et future de logements. Cependant, il faudra finalement trouver un équilibre entre le besoin de nouveaux logements et le besoin de préserver les terres agricoles – une ressource rare et précieuse – pour les générations futures. Nous reconnaissons que cela constituera un défi important pour les décideurs politiques dans les années à venir, mais nous pensons qu'il convient de prendre en compte :
- Rechercher de nouveaux logements grâce à la densification des zones urbaines existantes à travers le pays, et
- Protéger nos terres agricoles les plus précieuses et les plus productives grâce à des réglementations de zonage à long terme rigoureuses et efficaces.
The Ontario Housing Affordability Task Force’s 2022 report highlighted a need to make better use of land, noting that undeveloped land should be part of the solution “but isn’t nearly enough on its own”, and that “most of the solution must come from densification”(11). Additionally, the Task Force’s report stated that “environmentally sensitive areas must be protected, and farms provide food and food security. Relying too heavily on undeveloped land would whittle away too much of the already small share of land devoted to agriculture”(11). As a leading partner in Canadian agriculture, Bonnefield is aligned with this sentiment; it is our sincere hope that effective collaboration between policymakers and industry stakeholders will help to preserve as much as possible of one of Canada’s most valuable resources – the land that feeds us.
À propos de Bonnefield Financière
Bonnefield is a leading Canadian farmland and agriculture investment manager, providing financing to progressive farmers and agricultural operators through land-lease and non-controlling equity solutions. Bonnefield is dedicated to preserving farmland for farming, and the firm partners with growth-oriented operators to help them grow, reduce debt, and finance retirement and succession. The firm’s investors are individuals and institutional investors who are committed to the long-term future of Canadian agriculture. www.bonnefield.com This document is for information purposes only and does not constitute an offer or solicitation to buy or sell any securities in any jurisdiction in which an offer or solicitation is not authorized. Any such offer is made only pursuant to relevant offering documents and subscription agreements. Bonnefield funds (the “Funds”) are currently only open to investors who meet certain eligibility requirements. The Funds will not be approved or disapproved by any securities regulatory authority. Prospective investors should rely solely on the Funds’ offering documents which outline the risk factors in making a decision to invest. No representations or warranties of any kind are intended or should be inferred with respect to the economic return or the tax consequences from an investment in the Funds. The Funds are intended for sophisticated investors who can accept the risks associated with such an investment including a substantial or complete loss of their investment.
Sources: 1. Agriculture et Agroalimentaire Canada. Overview of Canada’s Agriculture and Agri-Food Sector. 2. Statistique Canada (2018). Géographie. 3. Statistique Canada (2021). Utilisation des terres, données historiques du Recensement de l'agriculture. 4. Statistique Canada (2022). Chiffres de population et des logements : Canada, provinces et territoires. 5. Statistique Canada (2022). Regard sur l'agriculture canadienne : L'Ontario est une puissance agricole qui domine dans de nombreuses catégories agricoles. 6. Brackenridge (2022). Point de vue de l'OFA : Soutenir le secteur agroalimentaire est synonyme de croissance économique et de prospérité pour l'Ontario. 7. Gouvernement de l'Ontario (2023). À propos de l'Ontario. 8. Statistique Canada (2022). Série Pleins feux sur la géographie, Recensement de la population de 2021. 9. Ministère des Finances de l’Ontario (2022). Projections démographiques de l'Ontario. 10. Lafleur, S. et Filipowicz, J. (2023). Ontario’s Growth Targets Won’t Solve the Province’s Housing Crisis. Institut de recherche sur les politiques publiques, Policy Options Magazine. 11. Ministère des Affaires municipales et du Logement de l'Ontario (2022). Rapport du Groupe de travail sur l'abordabilité du logement en Ontario. 12. Ministère des Affaires municipales et du Logement de l'Ontario (2021). L'Ontario nomme un groupe de travail sur l'abordabilité du logement. 13. Statistique Canada (2022). Tableau 32-10-0153-01 – Utilisation des terres, données historiques du Recensement de l'agriculture. 14. Brockman, C. (2023) What’s Happening to Canada’s Farmland? Nouvelles de CBC. 15. Fiducie des terres agricoles de l’Ontario (2022). Perte de terres agricoles. 16. Fédération de l'agriculture de l'Ontario (2022). Les terres agricoles de l’Ontario soumises à une pression intense. 17. Crawley, M. (2023). Les agriculteurs font pression sur le gouvernement de Doug Ford pour qu’il change de cap sur le plan de logement. Radio-Canada. 18. Caldwell, W. et Epp, S. (2022). Préservation des terres agricoles et expansion urbaine : étude de cas du sud de l'Ontario, Canada. 19. Boutis, P. (2022). À la vitesse de l'éclair, le projet de loi 109 : Loi de 2022 visant à accroître le nombre de logements pour tous, reçoit la sanction royale. Aird Berlis. 20. Blanchard, E. et coll. (2022) Projet de loi 23 en Ontario : la Loi de 2022 pour un plus grand nombre de logements construits plus rapidement reçoit la sanction royale. Borden Ladner Gervais. 21. DeClerq, K. (2023) Projet de loi de l'Ontario donnant aux villes le pouvoir d'élargir les limites des laissez-passer pour le logement. CTV Nouvelles Toronto. 22. McIntosh, E., Syed, F. et Balkissoon, D., (2023) L’Ontario tente encore une fois de faciliter la conversion de terrains en nouvelles banlieues. Le Narval. 23. McIntosh, E. (2023) What’s an MZO, Anyway? Ontario’s Obscure Land Zoning Stirs Controversy in Durham Region. Le Narval. 24. Bureau du vérificateur général de l'Ontario (2021). Vérification de l'optimisation des ressources : Aménagement du territoire dans la région élargie du Golden Horseshoe. 25. Butler, C. (2023) Farmers Say Bill 97 Imperils ‘The Future of Agriculture’ in Ontario. Nouvelles de CBC. 26. Jones, A. (2023). L'Ontario abandonne sa proposition visant à diviser des lots de terres agricoles en réponse à l'opposition des agriculteurs. Actualités mondiales. 27. Trotta, D. (2023). L'Arizona restreint la construction de maisons à Phoenix en raison d'une pénurie d'eau. Actualités Reuters. 28. Flavelle, C. et Healy, J. (2023). L'Arizona limite la construction autour de Phoenix alors que son approvisionnement en eau diminue. Le New York Times. 29. Vigliotti, J. (2023). L'Arizona va arrêter la construction de certaines nouvelles maisons en raison de problèmes d'approvisionnement en eau. Actualités CBS.