Premier trimestre 2025 – Miser sur l'agriculture ? L'attrait croissant des terres agricoles pour les investisseurs fortunés
Ces dernières années, les gros titres sur les régimes de retraite et les investisseurs chevronnés comme Bill Gates et Warren Buffett investissant dans les terres agricoles ont suscité un intérêt croissant pour cette classe d'actifs. Contrairement aux actions et obligations traditionnelles, de nombreux investisseurs hésitent quant à la manière d'aborder les investissements dans les terres agricoles. S'agit-il simplement d'une nouvelle tendance à la mode, ou y a-t-il d'autres raisons à cet attrait ?
En réalité, les terres agricoles constituent un investissement attractif depuis des siècles. Partout dans le monde, des particuliers ont acquis des terres agricoles pour générer un patrimoine à long terme et le préserver en période d'incertitude. Cependant, tout le monde n'a pas les moyens d'acquérir et de gérer une exploitation agricole. Pour y remédier, des opportunités d'investissement dans des portefeuilles d'actifs fonciers agricoles ont émergé, facilitant ainsi l'investissement avec une diversification accrue dans de multiples régions productrices.
Ces dernières décennies, les investisseurs institutionnels ont été les principaux acteurs de l'investissement mondial dans les terres agricoles. Aujourd'hui, de plus en plus de particuliers intègrent des terres agricoles à leurs portefeuilles d'investissement. Cet intérêt s'explique par les performances exceptionnelles de cet actif, ainsi que par une dynamique macroéconomique favorable qui en génère de la valeur, comme indiqué ci-dessous.
La nature essentielle des terres agricoles
L'alimentation est une nécessité, et les terres agricoles sont essentielles à la production de cultures nécessaires non seulement pour répondre à la demande alimentaire d'une population croissante, mais aussi pour répondre à la demande d'aliments pour le bétail et de sources d'énergie alternatives. À l'échelle mondiale, la superficie des terres arables devrait diminuer de 50 millions d'hectares (soit l'équivalent de 100 millions de terrains de football) entre 2009 et 2050 au profit d'autres utilisations. De plus, certaines régions du monde subissent la pression de conditions de croissance de plus en plus défavorables et d'une disponibilité en eau en baisse, ce qui peut compromettre leur capacité à maintenir leurs niveaux historiques de production agricole. Tout cela peut engendrer une valeur de rareté pour les terres agricoles existantes de haute qualité.(1) Lorsqu’ils investissent dans les terres agricoles et l’agriculture, ce sont ces tendances macroéconomiques auxquelles les investisseurs sont exposés.
Rendements non corrélés et stables
Au Canada, les terres agricoles appartiennent principalement aux agriculteurs, et on estime que les investisseurs détiennent moins de 1% de superficie de terres agricoles.(2) En conséquence, les valeurs sont déterminées par les transactions entre agriculteurs, basées principalement sur la rentabilité des exploitations et largement décorrélées des classes d’actifs traditionnelles ou des marchés publics.
Pourquoi ? Fondamentalement, les agriculteurs hésitent généralement à vendre leurs terres, même en période de faibles prix des matières premières, sauf en cas de difficultés financières importantes. L'agriculture est une activité qui repose sur les économies d'échelle, et les exploitants agricoles achètent et vendent des terres en fonction de décisions commerciales à long terme plutôt que de spéculations financières à court terme. L'amélioration de la rentabilité grâce à l'augmentation des revenus (meilleurs rendements ou cultures à plus forte valeur ajoutée, etc.) ou à la diminution des dépenses (réduction des coûts de main-d'œuvre ou d'intrants, etc.) contribue à l'appréciation de la valeur à long terme. Ces dynamiques expliquent le taux d'appréciation annuel moyen des terres agricoles canadiennes, qui s'est établi à environ 7,5 % entre 1968 et 2023.(3)
Les fonds agricoles de Bonnefield ont généré un rendement annualisé sur 10 ans de 8,3 %, similaire aux rendements des actions canadiennes sur cette période, mais avec un tiers de la volatilité.(4) Du point de vue de l'investisseur, l'appréciation à long terme et la stabilité de la classe d'actifs offrent un rapport risque-rendement attractif. La surperformance attendue en période de baisse des marchés réduit également la volatilité globale de votre portefeuille d'investissement et offre une protection significative contre les baisses.
Nous anticipons une intensification des risques géopolitiques dans les années à venir, sous l'administration Trump, avec des menaces de droits de douane et une escalade des guerres commerciales entraînant une volatilité accrue. Ceci devrait se traduire par des ventes massives d'actifs à risque, comme cela a été observé durant la première semaine de mars 2025. Par conséquent, nous estimons que dans ce contexte, investir dans les terres agricoles est particulièrement intéressant, compte tenu de la capacité de cette classe d'actifs à surperformer les marchés baissiers et à jouer un rôle de stabilisateur efficace au sein des portefeuilles d'investissement.
Caractéristiques de couverture contre l'inflation
Une autre caractéristique recherchée des investissements en terres agricoles est leur surperformance par rapport à l'inflation. En période d'inflation, les prix des aliments et des matières premières augmentent, ce qui se traduit généralement par une hausse des revenus des agriculteurs. À titre d'exemple, en 2021 et 2022, lorsque l'IPC canadien a atteint 4,1% et 5,4%, les recettes monétaires agricoles canadiennes ont bondi de 15,8% et 14,6%, respectivement. En revanche, en 2020 et 2023, lorsque l'inflation était plus faible, à 1,5% et 2,6%, la croissance des recettes monétaires agricoles a été plus modeste, à 8,2% et 4,6%.(6),(7)
Avec plus d'argent en poche, les agriculteurs sont mieux placés pour réinvestir dans leurs exploitations, souvent en acquérant des superficies supplémentaires. Ces périodes de forte inflation tendent à voir davantage de transactions de terres agricoles à des valeurs plus élevées, qui deviennent alors la nouvelle valeur de référence pour des terres similaires dans la région. Au Canada, la valeur des terres agricoles a augmenté de 9,51 TP3T en 2021 et de 14,61 TP3T en 2022, s'alignant sur une inflation élevée. Malgré un ralentissement de l'inflation en 2023 (IPC à 2,61 TP3T), elle a continué d'augmenter à un rythme annuel de 15,51 TP3T, reflétant un effet de décalage, les prix de référence s'ajustant aux transactions validées sur le marché.(8),(9)
Pour les investisseurs, cette dynamique crée une opportunité d’obtenir une exposition à une classe d’actifs résiliente qui offre un refuge sûr pour la préservation du patrimoine à long terme pendant les périodes d’incertitude économique et d’inflation.
Climat et rendement des terres agricoles
L’adaptabilité a toujours été une caractéristique essentielle des agriculteurs prospères, et le paysage agricole actuel ne fait pas exception. Bien que les changements climatiques présentent des défis, comme une volatilité accrue des conditions météorologiques, l’agriculture canadienne est particulièrement bien placée pour tirer profit d’atouts structurels clés. Des saisons de croissance plus longues et une augmentation des températures, conjuguées aux progrès de la génétique des cultures – comme les variétés de semences résistantes à la sécheresse – permettent une diversification vers des cultures à plus forte valeur ajoutée. Cette expansion va au-delà des cultures de base en climat froid traditionnellement associées à la région. Les abondantes ressources en eau douce du Canada et sa dépendance à l’égard de l’agriculture pluviale constituent une protection importante contre les risques de pénurie d’eau qui affectent les terres agricoles de nombreuses autres régions. Ces facteurs contribuent à la résilience à long terme des terres agricoles canadiennes, renforçant leur valeur en tant que classe d’actifs stable et protégée contre l’inflation, avec un fort potentiel d’appréciation. 
Les terres agricoles – une source de création de richesse stable et à long terme
Comme indiqué précédemment, les terres agricoles offrent divers avantages. Leur capacité à diversifier les rendements grâce à une faible corrélation avec les marchés boursiers traditionnels et d'autres types de biens immobiliers réduit la volatilité des portefeuilles. En tant que protection éprouvée contre l'inflation, les terres agricoles peuvent servir de réserve de valeur à long terme, préservant ainsi le patrimoine en période d'incertitude économique. De plus, les terres agricoles canadiennes offrent des caractéristiques uniques de protection climatique grâce à leur accès abondant à des sources d'eau douce et renouvelables et à des conditions de croissance changeantes.
Pour ces raisons, et compte tenu de leur rôle essentiel dans la satisfaction des besoins en production alimentaire, nous croyons que les terres agricoles canadiennes offrent aux investisseurs une valeur refuge en période d'incertitude et constituent un excellent ajout à un portefeuille de placement. Il n'est donc pas surprenant qu'un nombre croissant d'investisseurs individuels ajoutent des terres agricoles à leurs avoirs. Pour plus d'informations sur les fonds Bonnefield Farmland, veuillez contacter investors@bonnefield.com
Aboà Bonnefield Financial
Bonnefield est un chef de file canadien de la gestion d'investissements en terres agricoles et agroalimentaires. Nous offrons du capital aux agriculteurs et exploitants agroalimentaires progressistes par le biais de financements de location de terres et de prises de participation minoritaires. Bonnefield s'engage à préserver les terres agricoles pour l'agriculture et collabore avec des agriculteurs et exploitants agroalimentaires axés sur la croissance afin de les aider à développer leurs exploitations, à réduire leur endettement et à financer leur retraite et la relève. Nos investisseurs sont des particuliers et des investisseurs institutionnels qui croient en l'avenir durable de l'agriculture canadienne.
Sources
1. Projections de la FAO sur les terres arables 2030-50 (FAO (2017)) ; OurWorldInData.org/crop-yields.
2. Basé sur une analyse menée en interne par Bonnefield en 2024. 3. Statistique Canada Valeur par acre des terres agricoles et des bâtiments au 1er juillet 2023. (tableau 32-10-0047-01).
4Données au 31 décembre 2023, sous réserve de la disponibilité des rendements au moment de la publication. Chiffres Bonnefield basés sur une analyse composite de nos fonds ouverts.
5. Source : Statistique Canada, Banque du Canada, MSCI, NCREIF Cropland. Récession de 1990 : T1-T4 1990 ; crise financière russe : T3 1998 ; bulle Internet : T2-T1 2000-2001 ; récession de 2002 : T1-T3 2002 ; crise financière mondiale (GFC) 2008-2009 : T4 2007-T1 2008 ; crise de la zone euro : T1-T3 2009 ; début de la Covid-19 : T1 2020.
6. Statistique Canada. Tableau 32-10-0045-01 Recettes monétaires agricoles, annuelles (x 1 000) DOI : https://doi.org/10.25318/3210004501-fra.
7. Statistique Canada. Tableau 18-10-0256-01 Statistiques de l’Indice des prix à la consommation (IPC), mesures de l’inflation fondamentale et autres statistiques connexes – Définitions de la Banque du Canada.
8. Statistique Canada. Tableau 32-10-0047-01 Valeur à l'acre des terres et des bâtiments agricoles au 1er juillet.
9. Statistiques de l’indice des prix à la consommation (IPC), mesures de l’inflation sous-jacente et autres statistiques connexes – définitions de la Banque du Canada – tableau 18-10-0256-01).
10. Organisation des Nations Unies pour l’alimentation et l’agriculture – Base de données FAOSTAT sur l’utilisation des terres (total des terres agricoles et superficie totale des terres équipées pour l’irrigation ; données de 2021).
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