À qui devraient appartenir les terres agricoles canadiennes? Et comment pouvons-nous le protéger au mieux ?
Le 9 février 2017, Bonnefield a comparu devant le Comité sénatorial permanent de l'agriculture et des forêts. Le Comité entreprend une « Étude sur l'acquisition de terres agricoles au Canada et son impact potentiel sur le secteur agricole »
Une rediffusion vidéo des remarques de Bonnefield peut être visionnée en cliquant ici (à partir de 9:10:30 de la vidéo).
Et voici le texte de ce que nous avions à dire :
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Merci, sénateurs. C'est un honneur de vous rencontrer ce matin.
Je m'appelle Tom Eisenhauer et je suis le PDG de Bonnefield Financial. Je m'excuse de ne pas pouvoir me joindre à vous ce matin. Cependant, mon ami et collègue Wally Johnston est avec vous en personne. Wally représente le 5ème génération d'une famille d'agriculteurs de la vallée de l'Outaouais et il est également notre vice-président du développement des affaires à Bonnefield.
Wally and I, along with our partners at Bonnefield, founded our company back in 2009 out of a sense of frustration. Back in the mid-2000’s one of our sister companies – Manderley Turf Products, Canada’s largest turf grass farm – found itself in a situation that is familiar to many Canadians farmers – we needed to reduce debt and to find additional capital to grow our business.
So we tried to do what many non-agricultural businesses do – we tried to arrange a sale leaseback. Simply put, we wanted to find an investor willing to buy some of our land and to lease it back to us under a secure, long-term lease, so that we could use the sale proceeds to reduce our debts and to finance Manderley’s growth. As you know, sale leasebacks of this sort are common financial arrangements in sectors such as commercial real estate, the hotel industry, manufacturing, airlines and even the Canadian banks themselves sometimes use sale leasebacks to finance their operations. However, to our surprise and great frustration, we could find no investor in this country willing or able to provide sale-leaseback financing on farmland. So we decided to form Bonnefield in 2009 to do just that.
Depuis lors, nous avons levé plus de $400 millions, entièrement auprès de particuliers canadiens et de fonds de pension canadiens, et nous avons utilisé ce capital pour organiser des transactions de vente et de cession-bail avec des familles agricoles canadiennes en Colombie-Britannique, en Alberta, en Saskatchewan, au Manitoba, en Ontario, au Nouveau-Brunswick. Brunswick et Nouvelle-Écosse. À ce jour, nous avons aidé plus de 75 familles agricoles canadiennes à :
- réduire la dette
- faire la transition de leurs entreprises agricoles d'une génération à l'autre
- aider les jeunes agriculteurs à développer leur entreprise sans recourir lourdement à l'endettement ; et
- a fourni aux agriculteurs un accès sécurisé à long terme aux terres agricoles qu'ils avaient auparavant louées à d'autres sur une base précaire et à court terme.
In the process, we have, so far, secured over 80,000 acres of prime Canadian farmland and ensured that it will remain “terres agricoles pour l'agriculture” indefinitely and that it will be monitored, maintained and operated in a sustainable and ecologically responsible manner. In short, we have developed a business model that uses capital from Canadian individuals and Canadian pensioners to support Canadian farm families and to protect Canadian farmland.
La principale raison pour laquelle nous vous rencontrons aujourd’hui est de demander à ce Comité de plaider en faveur d’une réglementation responsable et fondée sur des données probantes qui protège nos terres agricoles, tout en garantissant que les agriculteurs ont largement accès au capital dont ils ont besoin pour exploiter leur entreprise de manière rentable – y compris au capital institutionnel.
J'aimerais maintenant aborder cinq points clés que nous aimerions que le comité sénatorial examine dans le cadre de son étude en cours.
POINT 1 : Ce sont les agriculteurs, et non les investisseurs, qui déterminent le prix des terres agricoles au Canada
Ce point a été souligné par des témoins précédents qui ont comparu devant ce Comité – notamment par JP Gervais, économiste en chef de Financement agricole Canada. JP a souligné que la plupart des transactions de terres agricoles au Canada se font entre agriculteurs et que le petit nombre d'achats d'investisseurs au Canada ne suffit pas à faire monter les prix des terres agricoles.
Comme preuve supplémentaire, considérez ceci :
- Statistics Canada, based on farm census survey data, pegs the total value of farmland in Canada at approximately $400 billion. Bonnefield’s internal estimates, based on actual land mapping rather than survey results, suggests that the total value is likely much higher than that – perhaps as much as $590 billion. Compare these figures with the total amount of dollars invested by institutional and high-net-worth investors in farmland across Canada in the past 10 years – likely in the range of $1 billion in total. So by implication, less than ¼ of 1% of Canadian farmland is likely owned by investors. It is simply not credible to assert that investor purchases of farmland – which we estimate constitute only 0.5% to 1% of total farmland transactions in any given year – could drive prices in a market that may be as large as half a trillion dollars.
J'aimerais également réitérer un point qui a été soulevé devant ce Comité par Michael Hoffort, PDG de Financement agricole Canada : les producteurs agricoles sont parfois prêts à payer des prix beaucoup plus élevés que les investisseurs – surtout lorsqu'une parcelle de terrain devient disponible dans un proche avenir. proximité ou s'intègre bien à leur entreprise agricole existante. Un investisseur rationnel, en revanche, devrait être prêt à payer pour une parcelle de terre agricole un montant qui ne dépasse pas la valeur capitalisée de la rente durable que la terre agricole peut rapporter. Ainsi, contrairement à l’opinion populaire, les investisseurs, en particulier les investisseurs institutionnels disciplinés, pourraient contribuer à modérer la hausse des prix des terres agricoles sur certains marchés.
POINT 2 : Les récentes augmentations des prix des terres agricoles partout au Canada ont, à quelques exceptions près, été motivées par l'augmentation des bénéfices agricoles et sont conformes à l'augmentation des niveaux de bénéfices.
Diapositive #3 L'une des pièces que nous avons fournies compare l'évolution des prix moyens par acre des terres agricoles canadiennes (la ligne grise) avec les revenus des cultures par acre (la ligne verte). Vous pouvez constater que les revenus agricoles ont augmenté de façon spectaculaire au cours des quatre dernières décennies, et en particulier au cours de la dernière décennie. Entre 2005 et 2015, le revenu agricole canadien a plus que doublé, passant de $6,8 milliards à $15 milliards. Vous pouvez également constater que les prix des terres agricoles ont augmenté au rythme des revenus agricoles. En effet, les prix des terres agricoles sont restés globalement aussi abordables aujourd’hui (par rapport au revenu) qu’ils l’étaient il y a dix ans.
Nous sommes d'accord avec M. Hoffort de la FCC qui a dit à ce comité que “strong land values are an indicator of the farm sector’s financial strength, not a warning signal or a threat to farm profitability”.
POINT 3 : L'agriculture est une activité à forte intensité de capital, et les agriculteurs canadiens doivent avoir accès à un large éventail de sources de capitaux – y compris des investisseurs institutionnels – pour financer leurs entreprises et rester compétitifs à l'échelle internationale.
The agriculture sector in Canada is predominantly made up of businesses run by farm families – large and small. Some of these farm families operate very large sophisticated businesses but, contrary to popular belief, there are very few if any, “Corporate Conglomerates” operating farms in Canada.
Toutefois, les familles agricoles canadiennes se retrouvent en concurrence avec des conglomérats étrangers bien capitalisés et à faibles coûts lorsqu'elles vendent leurs produits sur les marchés mondiaux et même lorsqu'elles sont en concurrence avec des importations à faible coût sur les marchés intérieurs. Pour devenir et rester compétitives, les familles agricoles canadiennes ont besoin d’échelle, d’efficacité et d’accès au capital. Mais s’il est un domaine dans lequel les agriculteurs canadiens sont fortement désavantagés sur le plan concurrentiel, c’est bien leur manque d’accès à un large éventail de capitaux provenant d’investisseurs. Nous entendons à maintes reprises nos partenaires agricoles – leur principal reproche – concerne leur incapacité à accéder au capital.
This problem is especially acute for young farmers. We often hear that “there are not enough young farmers in Canada”. I beg to differ. I think there are lots of young people who want to farm, but they don’t want to farm like their mom and dad did – at a small scale, perennially undercapitalized, heavily indebted and financially insecure. Keep in mind, that to be optimally efficient, a canola, wheat and lentil farmer in Western Canada probably needs secure access to 3,000 acres of farmland, maybe more. In Eastern Canada, a young corn and soy farmer likely needs upwards of 1,000 acres or more to optimize a full line of modern farming equipment. The capital required to establish and operate a profitable farm business is often simply out of reach of many young farmers. As a result, young farmers often leave the farms to find employment elsewhere, leaving small towns to the elderly and our farm communities deserted of young, energetic, vibrant business people.
C'est pourquoi nous exhortons le Comité sénatorial à promouvoir des réglementations sur la propriété des terres agricoles qui équilibrent la protection des terres agricoles à des fins agricoles, tout en encourageant des sources de capital nouvelles et variées à investir dans l'agriculture – en particulier le capital institutionnel qui peut apporter la taille et l'échelle nécessaires pour combler un tel besoin. grand vide, dans une si grande industrie. Le Canada se situe loin derrière des pays comme les États-Unis, l'Australie et la plupart des pays d'Amérique du Sud et d'Europe en termes de profondeur et de gamme d'instruments de financement offerts aux agriculteurs. Financement agricole Canada et les banques à charte font un travail remarquable en matière de prêts aux agriculteurs canadiens. Mais les entreprises de cession-bail comme Bonnefield jouent un rôle important en offrant une alternative à l’endettement. Des acteurs du capital-investissement sont également nécessaires, tout comme les fournisseurs de sous-dettement agricole, les sociétés de flux de revenus, les sociétés de crédit-bail d’équipement, les coopératives et autres fournisseurs de capitaux innovants. En bref, les agriculteurs devraient avoir le même accès au capital des investisseurs que les autres industries canadiennes.
POINT 4 : La plus grande menace pour les terres agricoles canadiennes n'est pas de savoir qui les possède. les plus grandes menaces sont l'urbanisation, le rezonage et la conversion des terres agricoles pour le développement immobilier, les carrières et les usages industriels.
Indeed, our largest transaction to date was our purchase in 2013 of a large tract of mostly class 1 farmland located in Dufferin County, Ontario, from a US-based hedge fund that wanted to convert it into what would have become North America’s largest aggregate quarry. I am proud to say that 3 years after Bonnefield purchased this land with institutional capital, it is now being sustainably farmed by 6 local farm families, and some 30 farm buildings and 24 houses that were mostly vacant and in various states of demolition and depopulation, have been repaired, sold and now house families who contribute to the local tax base and a vibrant and growing local community. We have been proud to support and work with local groups such as Food & Water First and the North Dufferin Agricultural and Community Task Force, who are examples of grass-roots community groups who have been open to institutional investment as a means of protecting and enhancing their local farm communities, and who present a fantastic model of “how to do it right” for other Canadian farm communities faced with similar threats to their farmland and water resources.
Statistics Canada reports that 2.4 million acres – 2.6% of Canada’s arable land – was lost, primarily to urbanization, in the decade between 2001 and 2011. This is a staggering statistic that dwarfs all other threats to Canadian farmland.
Gardez toutefois à l’esprit que ce ne sont pas seulement les investisseurs institutionnels et étrangers qui menacent les terres agricoles de conversion et de réaménagement. Il existe un vieil adage selon lequel les agriculteurs manquent de liquidités mais sont riches en actifs. Comme l'a déclaré le professeur David Connell de l'Université du Nord de la Colombie-Britannique à votre comité en novembre, les agriculteurs sont parfois incités de manière perverse – en particulier ceux qui ont pris la décision de prendre leur retraite ou qui vivent à la périphérie des centres urbains – à demander un rezonage de leurs terres et pour le vendre aux développeurs. C’est un problème que le financement de cession-bail du type Bonneield peut aider à résoudre. Grâce à la cession-bail, une famille agricole peut accéder à une partie de la valeur nette bloquée sur ses terres, sans avoir besoin de les vendre à un promoteur.
Cependant, préserver et protéger nos terres agricoles contre les menaces très réelles de l’urbanisation et du rezonage est remarquablement simple. Cela nécessite peu ou pas de nouvelle réglementation. Cela ne nécessite aucun changement dans les régimes de propriété des terres agricoles. Cela n’oblige pas les comités sénatoriaux à approfondir la politique agricole. C'est aussi simple que d'appliquer les règlements de zonage existants déjà en vigueur dans chaque municipalité, dans chaque région agricole du Canada.
Nous croyons que le rezonage de terres agricoles de haute qualité à des fins non agricoles devrait être expressément interdit partout au Canada. Les demandes de rezonage de terres agricoles ne devraient pas être du ressort de fonctionnaires non élus (comme c'est le cas de la CAMO en Ontario) ou d'élus municipaux qui favorisent souvent le rezonage comme moyen d'augmenter leur assiette fiscale locale. Nous recommandons que les demandes de rezonage pour des terres agricoles de haute qualité ne soient pas autorisées, sauf avec l'accord des élus gouvernementaux aux plus hauts niveaux et uniquement dans des circonstances exceptionnelles jugées dans l'intérêt national. Arrêt complet.
POINT 5 : La propriété étrangère des terres agricoles n'est pas un problème répandu au Canada
Comme d’autres intervenants l’ont répété à maintes reprises devant le Comité, il n’existe aucune donnée fiable sur la propriété étrangère des terres agricoles au Canada, et nous devons commencer à recueillir et à surveiller ces données. Mais les preuves disponibles suggèrent un faible niveau de propriété étrangère dans la plupart des régions agricoles du Canada.
Nous avons inclus dans vos documents un article du professeur Brady Deaton Jr. qui rend compte d'une enquête menée par l'Université de Guelph qui estime que la propriété non canadienne de terres agricoles en Ontario (où la propriété étrangère n'est pas restreinte) à environ 1%. Notre expérience à Bonnefield soutient cette conclusion : au cours des six dernières années, nous avons examiné plusieurs centaines de transactions de terres agricoles entreprises par nous-mêmes et par d'autres, mais nous ne connaissons qu'une poignée de transactions impliquant un acheteur non canadien - et dans ces quelques cas il s'agissait généralement d'un non-Canadien qui déménageait au Canada pour devenir agriculteur.
Nous sommes conscients et déplorons les achats isolés de terres agricoles par des non-Canadiens dans des endroits comme le Lower Mainland en Colombie-Britannique, où les terres agricoles ont été mises hors production et où les propriétaires bénéficient d'allégements fiscaux destinés aux agriculteurs de bonne foi. Mais ces exemples ne reflètent pas un problème répandu dans le secteur agricole canadien – et pourraient être facilement résolus par le biais de réglementations locales en matière de zonage et de fiscalité.
In our view, the bigger (and better) question to ask is this: Does it really matter who owns farmland in this country? Unlike other natural resources like oil, water, and minerals, farmland can’t be exported or removed from Canada. And from a farmer’s perspective, if he or she can obtain better terms from non-Canadian investors than from Canadian investors, why shouldn’t they be allowed to access foreign capital just like every other Canadian business owner can?
My bigger concern is not who owns Canadian farmland, but who farms Canadian farmland. We believe that Canadian farmers should farm Canadian farmland. And we’ve put our money where our mouth is: 100% of Bonnefield’s capital has gone to supporting Canadian farm families.
Nous respectons les décisions de provinces comme la Saskatchewan et le Manitoba de restreindre la propriété des terres agricoles aux véritables Canadiens et aux résidents fonciers. Nous considérons ces réglementations comme étant bien intentionnées, mais elles ne sont pas fondées sur des preuves et elles font preuve d’une courte vision car, par inadvertance :
- restreindre le flux de capitaux vers les agriculteurs, les rendant moins compétitifs
- obliger les agriculteurs de ces provinces à s'endetter davantage qu'ils ne le feraient autrement ; et
- réduire la valeur de leurs terres agricoles en dessous de ce qu'elle serait dans un marché libre et ouvert, détruisant ainsi la richesse et les pécules de nombreuses familles agricoles.
Si nous croyons réellement que les terres agricoles doivent être protégées de la propriété étrangère – ce que nous ne considérons pas comme un problème – il existe de bien meilleurs moyens de les réglementer qu’en restreignant le flux de capitaux vers le secteur. Pourquoi ne pas suivre l’exemple d’autres secteurs que les Canadiens ont jugés sensibles à l’échelle nationale – comme notre secteur de la radiodiffusion et notre secteur bancaire ? Dans ces cas, nous avons conçu des règles de propriété qui garantissent que ces secteurs restent contrôlés majoritairement par des Canadiens sans restreindre indûment les investissements en capital des institutions et des non-Canadiens. Pourquoi ne pas, par exemple, suivre le précédent établi en Alberta, qui a adopté des réglementations exigeant que les terres agricoles appartiennent au moins à 51% à des Canadiens (y compris des institutions canadiennes) et – plus important encore – soient cultivées par des agriculteurs canadiens ?
Donc, pour conclure, nous recommandons que ce comité sénatorial préconise une réglementation responsable et fondée sur des données probantes de la propriété des terres agricoles au Canada ; une réglementation qui protège les terres agricoles des menaces plus larges posées par l’urbanisation et le rezonage. Mais en plaidant pour une réglementation responsable, nous demandons au Comité d’envisager des mesures qui n’empêcheront pas les agriculteurs canadiens d’accéder au capital dont ils ont désespérément besoin – y compris le capital institutionnel – pour rivaliser avec leurs concurrents mondiaux dans une industrie à forte intensité de capital.
Merci pour votre temps et votre attention.
Wally et moi serions désormais heureux de répondre à toutes vos questions.