Premier trimestre 2025 – Miser sur l'agriculture ? L'attrait croissant des terres agricoles pour les investisseurs fortunés

par Bonnefield Financière | 17 mars 2025 | Lettres d'information

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Miser sur la ferme ? L'attrait croissant des terres agricoles pour les investisseurs fortunés

Ces dernières années, les gros titres sur les régimes de retraite et les investisseurs chevronnés comme Bill Gates et Warren Buffett investissant dans les terres agricoles ont suscité un intérêt croissant pour cette classe d'actifs. Contrairement aux actions et obligations traditionnelles, de nombreux investisseurs hésitent quant à la manière d'aborder les investissements dans les terres agricoles. S'agit-il simplement d'une nouvelle tendance à la mode, ou y a-t-il d'autres raisons à cet attrait ?

En réalité, les terres agricoles constituent un investissement attractif depuis des siècles. Partout dans le monde, des particuliers ont acquis des terres agricoles pour générer un patrimoine à long terme et le préserver en période d'incertitude. Cependant, tout le monde n'a pas les moyens d'acquérir et de gérer une exploitation agricole. Pour y remédier, des opportunités d'investissement dans des portefeuilles d'actifs fonciers agricoles ont émergé, facilitant ainsi l'investissement avec une diversification accrue dans de multiples régions productrices.

Au cours des dernières décennies, les investisseurs institutionnels ont été les pionniers de l'investissement foncier agricole mondial. Aujourd'hui, de plus en plus de particuliers ajoutent des terres agricoles à leurs portefeuilles d'investissement. Cet intérêt s'explique par les caractéristiques de performance uniques de cet actif ainsi que par l'attrait de sa dynamique macroéconomique, source de valeur, comme indiqué ci-dessous.

La nature essentielle des terres agricoles

L'alimentation est une nécessité, et les terres agricoles sont essentielles à la production de cultures nécessaires non seulement pour répondre à la demande alimentaire d'une population croissante, mais aussi pour répondre à la demande d'aliments pour le bétail et de sources d'énergie alternatives. À l'échelle mondiale, la superficie des terres arables devrait diminuer de 50 millions d'hectares (soit l'équivalent de 100 millions de terrains de football) entre 2009 et 2050 au profit d'autres utilisations. De plus, certaines régions du monde subissent la pression de conditions de croissance de plus en plus défavorables et d'une disponibilité en eau en baisse, ce qui peut compromettre leur capacité à maintenir leurs niveaux historiques de production agricole. Tout cela peut engendrer une valeur de rareté pour les terres agricoles existantes de haute qualité.⁽¹⁾  Lorsqu’ils investissent dans les terres agricoles et l’agriculture, ce sont ces tendances macroéconomiques auxquelles les investisseurs sont exposés.

Rendements non corrélés et stables

Au Canada, les terres agricoles appartiennent principalement aux agriculteurs, et on estime que les investisseurs détiennent moins de 1% de superficie de terres agricoles.⁽²⁾ En conséquence, les valeurs sont déterminées par les transactions entre agriculteurs, basées principalement sur la rentabilité des exploitations et largement décorrélées des classes d’actifs traditionnelles ou des marchés publics.

Pourquoi ? En général, c'est parce que les agriculteurs sont généralement réticents à vendre leurs terres, même en période de bas prix des matières premières, à moins d'être confrontés à d'importantes difficultés financières. L'agriculture est une activité d'économies d'échelle, et les exploitants agricoles achètent et vendent des terres en fonction de décisions d'affaires à long terme plutôt que de spéculations financières à court terme. L'amélioration de la rentabilité grâce à l'augmentation des revenus (rendements agricoles plus élevés ou plantation de cultures à plus forte valeur ajoutée, etc.) ou à la diminution des dépenses (coûts de main-d'œuvre ou d'intrants réduits, etc.) contribue à l'appréciation de la valeur à long terme. Ces dynamiques ont contribué à un taux d'appréciation annuel moyen des terres agricoles canadiennes d'environ 7,51 TP3T entre 1968 et 2023.⁽³⁾

Les fonds agricoles de Bonnefield ont généré un rendement annualisé sur 10 ans de 8,3% – similaire aux rendements des actions canadiennes sur cette période, mais avec un tiers de la volatilité.⁽⁴⁾ Du point de vue de l'investisseur, l'appréciation à long terme et la stabilité de la classe d'actifs offrent un rapport risque-rendement attractif. La surperformance attendue en période de baisse des marchés réduit également la volatilité globale de votre portefeuille d'investissement et offre une protection significative contre les baisses.

Nous anticipons une intensification des risques géopolitiques au cours des prochaines années sous l'administration Trump, avec des menaces de droits de douane et une escalade des guerres commerciales entraînant une volatilité accrue. Cela entraînera probablement des baisses de marché pour les actifs risqués, comme cela a été observé lors de la première semaine de mars 2025. Nous pensons donc que ce contexte rend les investissements dans les terres agricoles attrayants, compte tenu de la capacité de cette classe d'actifs à surperformer en période de baisse des marchés et à agir comme un puissant stabilisateur au sein des portefeuilles d'investissement.

Caractéristiques de couverture contre l'inflation

Une autre caractéristique recherchée des investissements en terres agricoles est leur surperformance par rapport à l'inflation. En période d'inflation, les prix des aliments et des matières premières augmentent, ce qui se traduit généralement par une hausse des revenus des agriculteurs. À titre d'exemple, en 2021 et 2022, lorsque l'IPC canadien a atteint 4,1% et 5,4%, les recettes monétaires agricoles canadiennes ont bondi de 15,8% et 14,6%, respectivement. En revanche, en 2020 et 2023, lorsque l'inflation était plus faible, à 1,5% et 2,6%, la croissance des recettes monétaires agricoles a été plus modeste, à 8,2% et 4,6%.^(6),(7)

Avec plus d'argent en poche, les agriculteurs sont mieux placés pour réinvestir dans leurs exploitations, souvent en acquérant des superficies supplémentaires. Ces périodes de forte inflation tendent à voir davantage de transactions de terres agricoles à des valeurs plus élevées, qui deviennent alors la nouvelle valeur de référence pour des terres similaires dans la région. Au Canada, la valeur des terres agricoles a augmenté de 9,51 TP3T en 2021 et de 14,61 TP3T en 2022, s'alignant sur une inflation élevée. Malgré un ralentissement de l'inflation en 2023 (IPC à 2,61 TP3T), elle a continué d'augmenter à un rythme annuel de 15,51 TP3T, reflétant un effet de décalage, les prix de référence s'ajustant aux transactions validées sur le marché.^(8),(9)

Pour les investisseurs, cette dynamique crée une opportunité d’obtenir une exposition à une classe d’actifs résiliente qui offre un refuge sûr pour la préservation du patrimoine à long terme pendant les périodes d’incertitude économique et d’inflation.

Climat et rendement des terres agricoles

L'adaptabilité a toujours été un trait distinctif des agriculteurs prospères, et le paysage agricole actuel ne fait pas exception. Bien que les changements climatiques présentent des défis, comme une volatilité accrue des conditions météorologiques, l'agriculture canadienne est particulièrement bien placée pour bénéficier d'avantages structurels clés. Des saisons de croissance plus longues et des unités thermiques plus élevées, ainsi que des progrès génétiques, comme les variétés de semences résistantes à la sécheresse, permettent la diversification vers des cultures à plus forte valeur ajoutée. Cette expansion va au-delà des cultures de base hivernales historiquement associées à la région. Les abondantes ressources en eau douce du Canada et sa dépendance à l'agriculture pluviale offrent une protection importante contre les risques de pénurie d'eau qui touchent les terres agricoles de nombreuses autres régions. Ces facteurs contribuent à la résilience à long terme des terres agricoles canadiennes, renforçant leur valeur en tant que classe d'actifs stable, protégée contre l'inflation et dotée d'un fort potentiel d'appréciation.

Les terres agricoles – une source de création de richesse stable et à long terme

Comme indiqué précédemment, les terres agricoles offrent divers avantages. Leur capacité à diversifier les rendements grâce à une faible corrélation avec les marchés boursiers traditionnels et d'autres types de biens immobiliers réduit la volatilité des portefeuilles. En tant que protection éprouvée contre l'inflation, les terres agricoles peuvent servir de réserve de valeur à long terme, préservant ainsi le patrimoine en période d'incertitude économique. De plus, les terres agricoles canadiennes offrent des caractéristiques uniques de protection climatique grâce à leur accès abondant à des sources d'eau douce et renouvelables et à des conditions de croissance changeantes.

Pour ces raisons, et compte tenu de leur rôle essentiel dans la satisfaction des besoins en production alimentaire, nous croyons que les terres agricoles canadiennes offrent aux investisseurs une valeur refuge en période d'incertitude et constituent un excellent ajout à un portefeuille de placement. Il n'est donc pas surprenant qu'un nombre croissant d'investisseurs individuels ajoutent des terres agricoles à leurs avoirs.

Pour plus d'informations sur les fonds Bonnefield Farmland, veuillez contacter investors@bonnefield.com

Aboà Bonnefield Financial

Bonnefield est un important gestionnaire de placements dans le secteur agricole et agroalimentaire au Canada. Nous fournissons des capitaux aux agriculteurs et aux exploitants agroalimentaires progressistes par le biais de financements par bail foncier et de solutions de participation minoritaire. Bonnefield se consacre à la préservation des terres agricoles pour l'agriculture et s'associe à des agriculteurs et à des exploitants agroalimentaires axés sur la croissance pour les aider à se développer, à réduire leur dette et à financer leur retraite et leur succession. Les investisseurs de la société sont des particuliers et des investisseurs institutionnels qui s'engagent à assurer l'avenir durable à long terme de l'agriculture canadienne.

Sources

1. Projections de la FAO sur les terres arables 2030-50 (FAO (2017)) ; OurWorldInData.org/crop-yields.

2. Basé sur une analyse menée en interne par Bonnefield en 2024.

3. Statistique Canada Valeur par acre des terres agricoles et des bâtiments au 1er juillet 2023. (tableau 32-10-0047-01).

4Données au 31 décembre 2023, sous réserve de la disponibilité des rendements au moment de la publication. Chiffres Bonnefield basés sur une analyse composite de nos fonds ouverts.

5. Source : Statistique Canada, Banque du Canada, MSCI, NCREIF Cropland. Récession de 1990 : T1-T4 1990 ; crise financière russe : T3 1998 ; bulle Internet : T2-T1 2000-2001 ; récession de 2002 : T1-T3 2002 ; crise financière mondiale (GFC) 2008-2009 : T4 2007-T1 2008 ; crise de la zone euro : T1-T3 2009 ; début de la Covid-19 : T1 2020.

6. Statistique Canada. Tableau 32-10-0045-01 Recettes monétaires agricoles, annuelles (x 1 000) DOI : https://doi.org/10.25318/3210004501-fra.

7. Statistique Canada. Tableau 18-10-0256-01 Statistiques de l’Indice des prix à la consommation (IPC), mesures de l’inflation fondamentale et autres statistiques connexes – Définitions de la Banque du Canada.

8. Statistique Canada. Tableau 32-10-0047-01 Valeur à l'acre des terres et des bâtiments agricoles au 1er juillet.

9. Statistiques de l’indice des prix à la consommation (IPC), mesures de l’inflation sous-jacente et autres statistiques connexes – définitions de la Banque du Canada – tableau 18-10-0256-01).

10. Organisation des Nations Unies pour l’alimentation et l’agriculture – Base de données FAOSTAT sur l’utilisation des terres (total des terres agricoles et superficie totale des terres équipées pour l’irrigation ; données de 2021).

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