Il est impossible de lire l’actualité de nos jours sans voir les gros titres liés à l’inflation. Les taux d’inflation au Canada ont généralement été faibles et stables au cours des dernières années. Cependant, des données récentes placent l'inflation au premier plan des préoccupations des investisseurs. Alors que les pays du monde entier commencent à sortir des restrictions et des fermetures à grande échelle mises en œuvre au début de 2020 en raison de la pandémie de COVID-19, les chiffres de l'inflation ont progressivement augmenté avec le dernier Indice des prix à la consommation canadien (IPC) d'une année sur l'autre. , tous les produits, y compris l'essence ; une mesure clé de l'inflation) s'établissant à 4,71 TP3T pour octobre 2021 – le taux le plus élevé depuis 2003(1).
Ceci est certainement remarquable, car la Banque du Canada vise généralement une inflation de 2% à moyen terme, sa fourchette cible étant de 1-3%.(2). Ces dernières années, l’inflation s’est située dans le bas de cette fourchette.
Indice des prix à la consommation (IPC) canadien, données mensuelles de variation en pourcentage sur 12 mois (2016-2021)
Source : Statistique Canada, octobre 2021
Alors que l’inflation s’accentue, de nombreux investisseurs se demandent ce qui peut être fait pour préserver la valeur à long terme de leurs actifs. L'or est souvent cité comme un actif offrant des caractéristiques de couverture contre l'inflation, mais les terres agricoles sont de plus en plus reconnues comme ayant des caractéristiques similaires tout en bénéficiant de moins de volatilité et d'une protection historique contre les baisses.(3).
Les terres agricoles canadiennes comme couverture contre l’inflation
La valeur des terres agricoles canadiennes a toujours démontré une forte corrélation positive avec l'inflation, telle que mesurée par l'Indice des prix à la consommation (IPC) canadien, la relation étant particulièrement notable dans les années de forte inflation. Entre 1952 et 2020, lorsque l'IPC canadien a augmenté entre 1% et 3% d'une année à l'autre, la variation moyenne d'une année à l'autre de la valeur des terres agricoles canadiennes était d'environ 7%. Cependant, lorsque l'IPC canadien augmentait de 5% ou plus, la variation moyenne de la valeur des terres agricoles canadiennes d'une année à l'autre était considérablement plus élevée, à environ 16%.(4).
Cette relation entre l’inflation et la valeur des terres agricoles peut s’expliquer en grande partie par la hausse des prix des matières premières et par la dynamique créée par l’augmentation de la demande mondiale de produits alimentaires, tirée par la croissance démographique mondiale continue et une offre intrinsèquement limitée de terres arables. En termes simples, l’inflation des matières premières augmente généralement les revenus agricoles, et à mesure que les revenus agricoles augmentent, la valeur des terres agricoles augmente également.
Nous notons qu’à la fin des années 1980, les prix des terres agricoles n’ont pas augmenté au même rythme que l’inflation en raison de certaines caractéristiques uniques de cette période. Les niveaux d'endettement absolus totaux dans le secteur agricole canadien ont augmenté à un taux de croissance annuel composé d'environ 15% entre 1973 et 1981.(5) les agriculteurs se sont endettés pour financer leurs achats immobiliers alors que la valeur des terres continuait d'augmenter. Puis, entre la fin des années 1970 et le début des années 1980, nous avons assisté à une augmentation rapide des taux d’intérêt élevés pour contrôler l’inflation, le taux d’escompte atteignant 211 TP3T en août 1981 (contre environ 101 TP3T en août 1980).(6). Les taux d'intérêt élevés du début des années 1980 ont affecté la valeur des terres agricoles en diminuant l'accessibilité des prêts traditionnels, y compris le financement agricole, ce qui a entraîné une vague d'agriculteurs (en particulier dans l'Ouest canadien) qui sont devenus insolvables.
La confluence unique de facteurs qui ont conduit à une compression de la valeur des terres agricoles entre le milieu et la fin des années 1980 ne s’est pas reproduite depuis. Même s'il y a eu certaines fluctuations, les niveaux d'endettement total du secteur agricole canadien ont généralement augmenté à des niveaux beaucoup plus modestes depuis le début des années 1990.(7), et les taux d’intérêt sont restés à des niveaux historiquement bas pendant plus d’une décennie.
IPC canadien historique et valeurs des terres agricoles canadiennes (1952-2020)
Source : Statistique Canada.
Remarque : Les données représentent les variations annuelles de décembre 1952 à décembre 2020 de la valeur des terres agricoles canadiennes et la variation annuelle de l'IPC canadien. Les données sur le rendement des terres agricoles d’une année à l’autre représentent uniquement la valeur des terres.
L’environnement actuel semble évoluer différemment de celui des années 1980, les orientations de la plupart des banques centrales restant accommodantes. Dans son plus récent Rapport sur la politique monétaire, la Banque du Canada a indiqué qu’elle s’attend à ce que l’inflation de l’IPC ralentisse en 2022 à mesure que les perturbations de l’approvisionnement liées à la pandémie commencent à s’estomper progressivement[7], et semble déterminée à maintenir le taux directeur au niveau le plus bas. fin pour continuer à stimuler l’économie(8).
Enfin, nous prévoyons une vigueur continue des prix du marché pour les principaux produits agricoles du Canada (blé, soja, canola et maïs).
Prix des principaux produits agricoles (2015-2021)
Source : Banque du Canada, Bloomberg News, Grain Farmers of Ontario, ICE Data, MAAARO.
Des prix de marché élevés pour ces produits, comme les sommets pluriannuels observés en 2021, peuvent se traduire directement par une augmentation des revenus agricoles qui laisseront aux exploitants agricoles plus de liquidités disponibles et contribueront à une forte activité sur le marché des terres agricoles canadien.
Tendances récentes de la valeur des terres agricoles
Les terres agricoles constituent une classe d'actifs à long terme avec des fenêtres de transaction limitées, car les agriculteurs n'achètent ni ne vendent généralement de terres agricoles entre les semis au printemps et la récolte à la fin de l'automne. C’est pourquoi nous nous attendons généralement à ce que les valeurs soient en retard sur les conditions générales du marché et ne considérons pas les mises à jour trimestrielles comme reflétant pleinement les performances futures. Cela dit, en tant que propriétaire actif de terres agricoles à travers le Canada, Bonnefield constate une demande élevée et croissante de terres dans certaines régions agricoles de premier ordre, ce qui soutient la forte valeur des terres agricoles.
Financement agricole Canada (FAC) a rapporté à la fin septembre 2021 que, malgré les conditions de sécheresse qui ont touché l'Ouest canadien pendant les mois d'été et une reprise économique globale relativement lente suite à la pandémie de COVID-19, la vigueur des prix des principales matières premières et le contexte prolongé de faibles taux d'intérêt. a continué de soutenir à la fois une forte demande et une hausse des prix des terres agricoles canadiennes. FAC a signalé une augmentation moyenne d'une année sur l'autre de la valeur des terres agricoles canadiennes dans toutes les provinces de 6,11 TP3T en date de juillet 2021, avec une augmentation notable de 15,41 TP3T d'une année sur l'autre de la valeur des terres agricoles en Ontario, qui abrite bon nombre des plus grandes économies du pays. régions agricoles de premier ordre(9).
L'analyse interne de Bonnefield basée sur des évaluations tierces de nos propriétés ainsi que sur les interactions avec les parties prenantes de l'industrie soutiennent les thèmes mis en évidence dans le rapport de FCC. Dans l'Ouest canadien, les évaluateurs ont noté une augmentation de la valeur des propriétés de 3-10% au Manitoba, de 5-10% en Saskatchewan et de 3-6% pour les terres agricoles irriguées en Alberta, depuis le début de l'année 2021. Dans l'Est du Canada, nous avons constaté une augmentation des valeurs immobilières évaluées. valeurs comprises entre 2 et 5% dans les Maritimes et dans le nord, le centre et l'est de l'Ontario. À l’instar des données de FAC, notre propre expérience soutient l’opinion selon laquelle la forte demande de terres parmi les exploitants agricoles dans le sud-ouest de l’Ontario entraîne une augmentation de la valeur des terres agricoles de plus de 10%. Nous constatons que la grande majorité des transactions que nous observons sur le marché canadien se font entre agriculteurs et que les prix reflètent les sentiments des exploitants agricoles quant aux revenus agricoles futurs et à l'appréciation de la valeur des terres.
Contrairement à l’or, la valeur des terres agricoles canadiennes semble dépendre des rendements réels qui déterminent la rentabilité agricole. Cela conforte le rôle des terres agricoles en tant que classe d'actifs attrayante pour les investisseurs cherchant à bénéficier d'une appréciation positive de la valeur à long terme qui dépasse l'inflation.
À propos de Bonnefield Financière
Bonnefield est le principal fournisseur de financement de location de terres pour les agriculteurs au Canada. Bonnefield se consacre à la préservation des terres agricoles pour l'agriculture, et l'entreprise s'associe à des agriculteurs axés sur la croissance pour leur proposer des solutions de location de terres agricoles afin de les aider à croître, à réduire leurs dettes et à financer leur retraite et leur succession. Les investisseurs de la société sont des particuliers et des investisseurs institutionnels engagés envers l'avenir à long terme de l'agriculture canadienne. www.bonnefield.com
Auteurs collaborateurs :
Bhushan Chiniah
Directeur, Gestion de portefeuille
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Ceux qui suivent le secteur agricole seront conscients de l’attention croissante portée aux entreprises de technologie agricole (AgTech), et avec elle, d’importants investissements. En fait, l'un des plus grands investisseurs institutionnels au Canada, le Régime de retraite des enseignantes et des enseignants de l'Ontario (RREO) a récemment réalisé son premier investissement dans les technologies agricoles par l'intermédiaire de sa branche de capital-risque, Teachers' Innovation Platform. En mettant l’accent sur l’industrie AgTech, nous voulions examiner le rôle que la technologie a joué dans l’agriculture et explorer comment l’innovation continue peut stimuler la performance de l’industrie du point de vue d’un propriétaire/investisseur de terres agricoles.
La technologie en agriculture : un moteur de productivité et de valeur des terres agricoles
L’innovation et les progrès technologiques dans l’agriculture existent depuis aussi longtemps que l’agriculture elle-même. La recherche d’une efficacité accrue pour répondre aux demandes croissantes des consommateurs ne disparaît pas et d’importants progrès technologiques ont été réalisés dans l’industrie agricole au cours des dernières décennies. Aujourd'hui, des technologies telles que le guidage GPS pour les équipements agricoles et les pratiques de gestion des cultures spécifiques au site permettent aux agriculteurs d'être plus précis et plus efficaces dans la production agricole. En tant que propriétaire de terres agricoles, cela soulève une question clé : comment les progrès technologiques affectent-ils les revenus des producteurs et, par conséquent, la valeur des terres agricoles ?
Pour un producteur de cultures conventionnelles, le revenu agricole est fonction des prix sous-jacents des matières premières, des rendements attendus des cultures et du coût de production des cultures. Les prix des matières premières sont déterminés par le marché mondial et, même si les producteurs peuvent utiliser certaines stratégies de marketing pour réduire les risques, les producteurs individuels ne peuvent pas, en fin de compte, influencer les prix des matières premières. Ainsi, les exploitants agricoles qui cherchent à améliorer leur productivité, et donc leur rentabilité, peuvent être mieux servis en trouvant des moyens d’augmenter les rendements des cultures et de réduire les coûts de production pour augmenter leurs revenus.
Étant donné que les revenus agricoles sont un facteur clé de la valeur des terres agricoles, le résultat d’une augmentation durable de la rentabilité globale des exploitations agricoles peut être observé à travers l’appréciation de la valeur des terres agricoles, ce qui rend les nouvelles avancées en matière d’AgTech intéressantes non seulement pour l’exploitant agricole mais également pour l’investisseur en terres agricoles.
Exemples de domaines d’intérêt AgTech
Sélection végétale
Si les saisons de croissance plus longues résultant du changement climatique jouent certainement un rôle dans l’augmentation des rendements agricoles dans certaines zones géographiques, les progrès de la technologie agricole sont également largement reconnus comme étant un moteur majeur de l’amélioration des rendements. Des progrès significatifs ont notamment été réalisés dans le domaine de la science végétale et de la sélection végétale au cours des 30 dernières années. Des variétés de certaines cultures clés, comme le maïs, le soja et le canola, peuvent être conçues pour mûrir sur un nombre spécifique de jours de croissance afin de s'adapter aux conditions de croissance locales et permettre aux agriculteurs de planifier la maturité des cultures aux moments souhaités, ou d'être plus résilients face à certaines cultures. maladies. Cela permet aux agriculteurs de sélectionner et de semer les variétés végétales optimales les mieux adaptées à leur emplacement et aux caractéristiques de leurs terres.
Agriculture de précision
L'agriculture de précision (également appelée gestion des cultures spécifiques au site) utilise des images aériennes et satellitaires, des données météorologiques et des indicateurs de santé des cultures pour permettre aux agriculteurs d'être plus précis dans la plantation des semences et l'application des engrais. Par exemple, l’application d’engrais à taux variable permet aux producteurs d’appliquer la quantité idéale d’engrais à différentes régions d’un même champ afin de maximiser la santé des cultures et d’éviter une utilisation excessive d’engrais. Au-delà de l'augmentation des rendements des cultures, cette technologie présente également des avantages considérables d'un point de vue environnemental, car elle réduit la quantité globale d'engrais nécessaire, préservant ainsi l'approvisionnement et limitant le ruissellement inutile. D’autres technologies, telles que le guidage GPS, ont permis une plantation plus précise des cultures et moins d’acres gaspillés.
Des machines plus grandes et plus efficaces
Les progrès technologiques ont également permis de réaliser d’importantes économies dans le secteur agricole, et les exploitations agricoles sont plus grandes et plus efficaces que jamais. Ceci est rendu possible par de nouvelles technologies telles que les grandes machines qui permettent aux producteurs de planter, de fertiliser et de récolter de plus grandes superficies en moins de temps. Aujourd'hui, les gros tracteurs équipés d'outils de plantation mesurant plus de 60 pieds de largeur peuvent couvrir plus de 300 acres en une seule journée, alors que les plus petits semoirs sans labour de 15 pieds du passé auraient pris plus de quatre jours pour couvrir la même superficie. .
Ce que cela signifie pour les valeurs des terres agricoles
Les progrès technologiques ont aidé les producteurs à augmenter leurs rendements, à réduire leurs coûts et ont finalement eu un impact positif sur les revenus agricoles et la valeur des terres agricoles. Comme indiqué dans notre bulletin d'information du premier trimestre, le marché des terres agricoles canadien a connu beaucoup d'enthousiasme au premier semestre 2021, en raison de la hausse des prix des matières premières qui ont atteint des sommets pluriannuels, de la faible activité transactionnelle en 2020 et de la faiblesse prolongée des taux d'intérêt. Toutefois, ces facteurs sont cycliques et peuvent évoluer sur une période de temps relativement courte. En revanche, les activités des exploitants agricoles et du secteur agricole dans son ensemble visant à développer et à mettre en œuvre de nouvelles technologies, à augmenter les rendements, à gérer les coûts et à réduire leur empreinte environnementale sont, selon nous, quelque chose qui soutiendra l'appréciation continue du capital des terres agricoles canadiennes.
À propos de Bonnefield Financière
Bonnefield est le principal fournisseur de financement de location de terres pour les agriculteurs au Canada. Bonnefield se consacre à la préservation des terres agricoles pour l'agriculture, et l'entreprise s'associe à des agriculteurs axés sur la croissance pour leur proposer des solutions de location de terres agricoles afin de les aider à croître, à réduire leurs dettes et à financer leur retraite et leur succession. Les investisseurs de la société sont des particuliers et des investisseurs institutionnels engagés envers l'avenir à long terme de l'agriculture canadienne. www.bonnefield.com
L’ambiance dans une grande partie de la communauté agricole canadienne a été positive ces derniers temps. Après plusieurs années de baisse des prix des matières premières agricoles, on assiste à un rebond significatif des prix de plusieurs matières premières. La dernière fois que nous avons assisté à une croissance similaire des prix des matières premières, combinée à des taux d’intérêt faibles, c’était en 2011, ce qui a marqué le début de plusieurs années de croissance à deux chiffres de la valeur des terres agricoles. Même si rien ne garantit que nous obtiendrons le même résultat, les signes sont très encourageants.
1. Demande accrue de la Chine
Le catalyseur de ce rebond a été une augmentation massive de la Chine pour l'alimentation animale, alors qu'elle reconstitue ses troupeaux de porcs suite aux impacts dévastateurs de la grippe porcine de 2018 qui a entraîné une réduction d'environ 601 TP3T des truies reproductrices du pays d'ici la seconde moitié de 2019. (1). Nous nous attendons à ce que l'augmentation de la demande en provenance de Chine soit plus durable, car il faudra probablement deux à trois ans pour reconstituer les troupeaux porcins aux niveaux d'avant la grippe porcine.
2. Sécheresse sévère en Amérique du Sud
Une grave sécheresse en Amérique du Sud depuis octobre dernier a considérablement réduit l'offre du Brésil et de l'Argentine, deux principaux producteurs de maïs et de soja. Bien que cela soutienne les prix à court terme, les récentes pluies dans la région devraient créer des conditions positives pour la récolte en cours.
3. Taxe russe à l’exportation sur le blé
Enfin, les prix subissent également l’impact d’une taxe à l’exportation récemment annoncée que la Russie a imposée à ses producteurs de blé dans le but de freiner la récente inflation des prix alimentaires intérieurs résultant de la COVID-19. En 2015, cela a eu un impact majeur sur l’offre mondiale de blé. Nous nous attendons à un impact similaire cette année, avec une hausse sensible des prix du blé.
Sources : MAAARO, Producteurs de céréales de l'Ontario
Impact des prix des matières premières sur la valeur des terres agricoles
Compte tenu de l’ampleur des récentes hausses des prix des matières premières, nous avons jeté un regard en arrière pour voir quel effet les prix des matières premières ont eu historiquement sur la valeur des terres agricoles. Deux caractéristiques notables ressortent de cette analyse.
1. Potentiel de hausse important pour la valeur des terres agricoles résultant d’une combinaison de prix élevés des matières premières et de faibles coûts d’emprunt.
Cela crée un environnement favorable dans lequel la rentabilité agricole augmente, laissant aux exploitants agricoles plus d’argent en poche. La combinaison d’une plus grande trésorerie disponible et de faibles coûts d’emprunt facilite une augmentation des acquisitions de terres agricoles. Cette combinaison de facteurs est importante car, comme nous l’avons vu en 2007, la hausse des prix des matières premières dans un contexte de coûts d’emprunt élevés n’a pas entraîné d’augmentation significative de la valeur des terres agricoles.
2. La valeur des terres agricoles a toujours bénéficié d’une protection contre la baisse malgré plusieurs années de baisse significative des prix des matières premières.
Non seulement la valeur des terres agricoles n’a pas suivi la baisse des prix des matières premières, mais leur valeur a en fait continué à augmenter (bien qu’à un rythme plus lent au cours des années de baisse significative des prix des matières premières). Cette tendance peut être attribuée à la dynamique favorable de l’offre et de la demande qui existent en raison d’une offre limitée de terres arables mondiales et d’une demande croissante de nourriture. De 1961 à 2016, il y a eu une baisse de 48% des hectares de terres arables par personne. (2). Cela est dû à la fois à une population croissante et à une diminution de la superficie totale des terres arables due à la désertification et à l'urbanisation.
Il est évident, sur la base d'une analyse historique, que les prix des matières premières peuvent influencer la valeur des terres agricoles en améliorant la rentabilité agricole. D’après notre expérience des deux dernières décennies, cette influence est bien plus importante à la hausse qu’à la baisse.
Ce que cela signifie pour les valeurs des terres agricoles
Même s’il est toujours possible que des événements imprévus surviennent, un examen des conditions actuelles du marché conforte les perspectives positives concernant les prix agricoles. La combinaison de la hausse des prix des matières premières et de la faiblesse des coûts d'emprunt montre le potentiel d'un retour aux valorisations des terres agricoles rappelant celles du début des années 2010.
Une note sur l'analyse
Nous avons concentré notre analyse sur l'Ontario en utilisant les trois principales cultures commerciales cultivées dans la province : le blé, le soja et le maïs. Selon les données du ministère de l'Agriculture, de l'Alimentation et des Affaires rurales de l'Ontario (« MAAARO »), ces trois cultures représentent environ 711 TP3T du total des terres cultivées en Ontario, sur la base des acres ensemencées, ce qui en fait une analyse significative, quoique simplificatrice, pour évaluer les tendances générales. dans la province. Outre les prix des matières premières, nous avons également inclus le taux préférentiel comme indicateur des coûts d'emprunt des agriculteurs, car celui-ci a également une influence significative sur la valeur des terres. Le graphique ci-dessus illustre la variation annuelle en pourcentage des prix des matières premières et de la valeur des terres agricoles de l'Ontario par rapport au taux préférentiel. Pour capturer les prix historiques des matières premières, nous avons utilisé un indice hypothétique des prix des matières premières composé du soja 40%, du maïs 40% et du blé 20%. Ceci est représentatif d'une rotation typique de cinq ans pour un agriculteur ontarien de deux ans de maïs, deux ans de soja et un an de blé.
À propos de Bonnefield Financière
Bonnefield est le principal fournisseur de financement de location de terres pour les agriculteurs au Canada. Bonnefield se consacre à la préservation des terres agricoles pour l'agriculture, et l'entreprise s'associe à des agriculteurs axés sur la croissance pour leur proposer des solutions de location de terres agricoles afin de les aider à croître, à réduire leurs dettes et à financer leur retraite et leur succession. Les investisseurs de la société sont des particuliers et des investisseurs institutionnels engagés envers l'avenir à long terme de l'agriculture canadienne. www.bonnefield.com
Auteurs collaborateurs :
Jaime Gentles
Directeur, Gestion des investissements
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