À qui devraient appartenir les terres agricoles canadiennes? Et comment pouvons-nous le protéger au mieux ?

Le 9 février 2017, Bonnefield a comparu devant le Comité sénatorial permanent de l'agriculture et des forêts. Le Comité entreprend une « Étude sur l'acquisition de terres agricoles au Canada et son impact potentiel sur le secteur agricole »

Une rediffusion vidéo des remarques de Bonnefield peut être visionnée en cliquant ici (à partir de 9:10:30 de la vidéo).

Et voici le texte de ce que nous avions à dire :

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Merci, sénateurs. C'est un honneur de vous rencontrer ce matin.

Je m'appelle Tom Eisenhauer et je suis le PDG de Bonnefield Financial. Je m'excuse de ne pas pouvoir me joindre à vous ce matin. Cependant, mon ami et collègue Wally Johnston est avec vous en personne. Wally représente le 5^ème génération d'une famille d'agriculteurs de la vallée de l'Outaouais et il est également notre vice-président du développement des affaires à Bonnefield.

Wally et moi, ainsi que nos partenaires de Bonnefield, avons fondé notre entreprise en 2009 par sentiment de frustration. Au milieu des années 2000, l'une de nos sociétés sœurs – Manderley Turf Products, la plus grande ferme de gazon en plaques au Canada – s'est retrouvée dans une situation familière à de nombreux agriculteurs canadiens : nous devions réduire notre dette et trouver des capitaux supplémentaires pour développer notre entreprise.

Nous avons donc essayé de faire ce que font de nombreuses entreprises non agricoles : nous avons essayé d’organiser une cession-bail. En termes simples, nous voulions trouver un investisseur prêt à acheter une partie de notre terrain et à nous le relouer dans le cadre d'un bail sécurisé à long terme, afin que nous puissions utiliser le produit de la vente pour réduire nos dettes et financer la croissance de Manderley. Comme vous le savez, les cessions-bails de ce type sont des arrangements financiers courants dans des secteurs tels que l'immobilier commercial, l'hôtellerie, la fabrication, les compagnies aériennes et même les banques canadiennes elles-mêmes ont parfois recours aux cessions-bails pour financer leurs opérations. Cependant, à notre grande surprise et grande frustration, nous n'avons trouvé aucun investisseur dans ce pays disposé ou capable de fournir un financement de cession-bail sur les terres agricoles. Nous avons donc décidé de créer Bonnefield en 2009 pour faire exactement cela.

Depuis lors, nous avons levé plus de $400 millions, entièrement auprès de particuliers canadiens et de fonds de pension canadiens, et nous avons utilisé ce capital pour organiser des transactions de vente et de cession-bail avec des familles agricoles canadiennes en Colombie-Britannique, en Alberta, en Saskatchewan, au Manitoba, en Ontario, au Nouveau-Brunswick. Brunswick et Nouvelle-Écosse. À ce jour, nous avons aidé plus de 75 familles agricoles canadiennes à :

• réduire la dette
• faire la transition de leurs entreprises agricoles d'une génération à l'autre
• aider les jeunes agriculteurs à développer leur entreprise sans recourir lourdement à l'endettement ; et
• a fourni aux agriculteurs un accès sécurisé à long terme aux terres agricoles qu'ils avaient auparavant louées à d'autres sur une base précaire et à court terme.

Ce faisant, nous avons jusqu’à présent sécurisé plus de 80 000 acres de terres agricoles canadiennes de premier ordre et veillé à ce qu’elles restent «terres agricoles pour l'agriculture» indéfiniment et qu’il sera surveillé, entretenu et exploité de manière durable et écologiquement responsable. En bref, nous avons développé un modèle d'affaires qui utilise le capital des particuliers et des retraités canadiens pour soutenir les familles agricoles canadiennes et protéger les terres agricoles canadiennes.

La principale raison pour laquelle nous vous rencontrons aujourd’hui est de demander à ce Comité de plaider en faveur d’une réglementation responsable et fondée sur des données probantes qui protège nos terres agricoles, tout en garantissant que les agriculteurs ont largement accès au capital dont ils ont besoin pour exploiter leur entreprise de manière rentable – y compris au capital institutionnel.

J'aimerais maintenant aborder cinq points clés que nous aimerions que le comité sénatorial examine dans le cadre de son étude en cours.

POINT 1 : Ce sont les agriculteurs, et non les investisseurs, qui déterminent le prix des terres agricoles au Canada

Ce point a été souligné par des témoins précédents qui ont comparu devant ce Comité – notamment par JP Gervais, économiste en chef de Financement agricole Canada. JP a souligné que la plupart des transactions de terres agricoles au Canada se font entre agriculteurs et que le petit nombre d'achats d'investisseurs au Canada ne suffit pas à faire monter les prix des terres agricoles.

Comme preuve supplémentaire, considérez ceci :

• Statistique Canada, sur la base des données du recensement agricole, évalue la valeur totale des terres agricoles au Canada à environ $400 milliards. Les estimations internes de Bonnefield, basées sur la cartographie réelle des terres plutôt que sur les résultats d'enquêtes, suggèrent que la valeur totale est probablement beaucoup plus élevée que cela – peut-être jusqu'à $590 milliards. Comparez ces chiffres avec le montant total investi par les investisseurs institutionnels et fortunés dans les terres agricoles partout au Canada au cours des 10 dernières années – probablement de l’ordre de $1 milliard au total. Donc, implicitement, moins du quart des 1% des terres agricoles canadiennes appartiennent probablement à des investisseurs. Il n’est tout simplement pas crédible d’affirmer que les achats de terres agricoles par les investisseurs – qui, selon nous, ne représentent que 0,5% à 1% du total des transactions de terres agricoles au cours d’une année donnée – pourraient faire monter les prix sur un marché qui pourrait atteindre un demi-billion de dollars.

J'aimerais également réitérer un point qui a été soulevé devant ce Comité par Michael Hoffort, PDG de Financement agricole Canada : les producteurs agricoles sont parfois prêts à payer des prix beaucoup plus élevés que les investisseurs – surtout lorsqu'une parcelle de terrain devient disponible dans un proche avenir. proximité ou s'intègre bien à leur entreprise agricole existante. Un investisseur rationnel, en revanche, devrait être prêt à payer pour une parcelle de terre agricole un montant qui ne dépasse pas la valeur capitalisée de la rente durable que la terre agricole peut rapporter. Ainsi, contrairement à l’opinion populaire, les investisseurs, en particulier les investisseurs institutionnels disciplinés, pourraient contribuer à modérer la hausse des prix des terres agricoles sur certains marchés.

POINT 2 : Les récentes augmentations des prix des terres agricoles partout au Canada ont, à quelques exceptions près, été motivées par l'augmentation des bénéfices agricoles et sont conformes à l'augmentation des niveaux de bénéfices.

Diapositive #3 L'une des pièces que nous avons fournies compare l'évolution des prix moyens par acre des terres agricoles canadiennes (la ligne grise) avec les revenus des cultures par acre (la ligne verte). Vous pouvez constater que les revenus agricoles ont augmenté de façon spectaculaire au cours des quatre dernières décennies, et en particulier au cours de la dernière décennie. Entre 2005 et 2015, le revenu agricole canadien a plus que doublé, passant de $6,8 milliards à $15 milliards. Vous pouvez également constater que les prix des terres agricoles ont augmenté au rythme des revenus agricoles. En effet, les prix des terres agricoles sont restés globalement aussi abordables aujourd’hui (par rapport au revenu) qu’ils l’étaient il y a dix ans.

Nous sommes d'accord avec M. Hoffort de la FCC qui a dit à ce comité que « La forte valeur des terres est un indicateur de la solidité financière du secteur agricole, et non un signal d'alarme ou une menace pour la rentabilité agricole ».

POINT 3 : L'agriculture est une activité à forte intensité de capital, et les agriculteurs canadiens doivent avoir accès à un large éventail de sources de capitaux – y compris des investisseurs institutionnels – pour financer leurs entreprises et rester compétitifs à l'échelle internationale.

Le secteur agricole au Canada est principalement composé d'entreprises dirigées par des familles agricoles, grandes et petites. Certaines de ces familles agricoles exploitent de très grandes entreprises sophistiquées mais, contrairement à la croyance populaire, il existe très peu, voire aucun, de « conglomérats corporatifs » exploitant des fermes au Canada.

Toutefois, les familles agricoles canadiennes se retrouvent en concurrence avec des conglomérats étrangers bien capitalisés et à faibles coûts lorsqu'elles vendent leurs produits sur les marchés mondiaux et même lorsqu'elles sont en concurrence avec des importations à faible coût sur les marchés intérieurs. Pour devenir et rester compétitives, les familles agricoles canadiennes ont besoin d’échelle, d’efficacité et d’accès au capital. Mais s’il est un domaine dans lequel les agriculteurs canadiens sont fortement désavantagés sur le plan concurrentiel, c’est bien leur manque d’accès à un large éventail de capitaux provenant d’investisseurs. Nous entendons à maintes reprises nos partenaires agricoles – leur principal reproche – concerne leur incapacité à accéder au capital.

Ce problème est particulièrement aigu pour les jeunes agriculteurs. On entend souvent dire qu'« il n'y a pas assez de jeunes agriculteurs au Canada ». Je ne suis pas d'accord. Je pense qu'il y a beaucoup de jeunes qui veulent cultiver une ferme, mais ils ne veulent pas le faire comme leur mère et leur père le faisaient – à petite échelle, toujours sous-capitalisés, lourdement endettés et financièrement précaires. Gardez à l’esprit que pour être efficace de manière optimale, un producteur de canola, de blé et de lentilles de l’Ouest canadien a probablement besoin d’un accès sécurisé à 3 000 acres de terres agricoles, peut-être plus. Dans l’Est du Canada, un jeune producteur de maïs et de soja a probablement besoin de plus de 1 000 acres ou plus pour optimiser une gamme complète d’équipement agricole moderne. Le capital requis pour créer et exploiter une entreprise agricole rentable est souvent tout simplement hors de portée de nombreux jeunes agriculteurs. En conséquence, les jeunes agriculteurs quittent souvent les fermes pour trouver un emploi ailleurs, laissant les petites villes aux personnes âgées et nos communautés agricoles désertées de jeunes gens d'affaires énergiques et dynamiques.

C'est pourquoi nous exhortons le Comité sénatorial à promouvoir des réglementations sur la propriété des terres agricoles qui équilibrent la protection des terres agricoles à des fins agricoles, tout en encourageant des sources de capital nouvelles et variées à investir dans l'agriculture – en particulier le capital institutionnel qui peut apporter la taille et l'échelle nécessaires pour combler un tel besoin. grand vide, dans une si grande industrie. Le Canada se situe loin derrière des pays comme les États-Unis, l'Australie et la plupart des pays d'Amérique du Sud et d'Europe en termes de profondeur et de gamme d'instruments de financement offerts aux agriculteurs. Financement agricole Canada et les banques à charte font un travail remarquable en matière de prêts aux agriculteurs canadiens. Mais les entreprises de cession-bail comme Bonnefield jouent un rôle important en offrant une alternative à l’endettement. Des acteurs du capital-investissement sont également nécessaires, tout comme les fournisseurs de sous-dettement agricole, les sociétés de flux de revenus, les sociétés de crédit-bail d’équipement, les coopératives et autres fournisseurs de capitaux innovants. En bref, les agriculteurs devraient avoir le même accès au capital des investisseurs que les autres industries canadiennes.

POINT 4 : La plus grande menace pour les terres agricoles canadiennes n'est pas de savoir qui les possède. les plus grandes menaces sont l'urbanisation, le rezonage et la conversion des terres agricoles pour le développement immobilier, les carrières et les usages industriels.

En effet, notre plus grande transaction à ce jour a été l'achat en 2013 d'une vaste étendue de terres agricoles principalement de classe 1 située dans le comté de Dufferin, en Ontario, auprès d'un fonds spéculatif américain qui voulait la convertir en ce qui serait devenue la plus grande carrière de granulats d'Amérique du Nord. . Je suis fier de dire que 3 ans après que Bonnefield a acheté ce terrain avec un capital institutionnel, il est désormais exploité de manière durable par 6 familles d'agriculteurs locaux, et quelque 30 bâtiments agricoles et 24 maisons qui étaient pour la plupart vacants et dans divers états de démolition et de dépeuplement. ont été réparés, vendus et abritent désormais des familles qui contribuent à l'assiette fiscale locale et à une communauté locale dynamique et en pleine croissance. Nous sommes fiers de soutenir et de travailler avec des groupes locaux tels que Food & Water First et le North Dufferin Agricultural and Community Task Force, qui sont des exemples de groupes communautaires de base qui se sont montrés ouverts à l'investissement institutionnel comme moyen de protéger et d'améliorer leurs communautés agricoles locales et qui présentent un modèle fantastique de « comment bien faire les choses » pour d’autres communautés agricoles canadiennes confrontées à des menaces similaires pour leurs terres agricoles et leurs ressources en eau.

Statistique Canada rapporte que 2,4 millions d'acres – 2,61 TP3T des terres arables du Canada – ont été perdues, principalement à cause de l'urbanisation, au cours de la décennie entre 2001 et 2011. Il s'agit d'une statistique stupéfiante qui éclipse toutes les autres menaces qui pèsent sur les terres agricoles canadiennes.

Gardez toutefois à l’esprit que ce ne sont pas seulement les investisseurs institutionnels et étrangers qui menacent les terres agricoles de conversion et de réaménagement. Il existe un vieil adage selon lequel les agriculteurs manquent de liquidités mais sont riches en actifs. Comme l'a déclaré le professeur David Connell de l'Université du Nord de la Colombie-Britannique à votre comité en novembre, les agriculteurs sont parfois incités de manière perverse – en particulier ceux qui ont pris la décision de prendre leur retraite ou qui vivent à la périphérie des centres urbains – à demander un rezonage de leurs terres et pour le vendre aux développeurs. C’est un problème que le financement de cession-bail du type Bonneield peut aider à résoudre. Grâce à la cession-bail, une famille agricole peut accéder à une partie de la valeur nette bloquée sur ses terres, sans avoir besoin de les vendre à un promoteur.

Cependant, préserver et protéger nos terres agricoles contre les menaces très réelles de l’urbanisation et du rezonage est remarquablement simple. Cela nécessite peu ou pas de nouvelle réglementation. Cela ne nécessite aucun changement dans les régimes de propriété des terres agricoles. Cela n’oblige pas les comités sénatoriaux à approfondir la politique agricole. C'est aussi simple que d'appliquer les règlements de zonage existants déjà en vigueur dans chaque municipalité, dans chaque région agricole du Canada.

Nous croyons que le rezonage de terres agricoles de haute qualité à des fins non agricoles devrait être expressément interdit partout au Canada. Les demandes de rezonage de terres agricoles ne devraient pas être du ressort de fonctionnaires non élus (comme c'est le cas de la CAMO en Ontario) ou d'élus municipaux qui favorisent souvent le rezonage comme moyen d'augmenter leur assiette fiscale locale. Nous recommandons que les demandes de rezonage pour des terres agricoles de haute qualité ne soient pas autorisées, sauf avec l'accord des élus gouvernementaux aux plus hauts niveaux et uniquement dans des circonstances exceptionnelles jugées dans l'intérêt national. Arrêt complet.

POINT 5 : La propriété étrangère des terres agricoles n'est pas un problème répandu au Canada

Comme d’autres intervenants l’ont répété à maintes reprises devant le Comité, il n’existe aucune donnée fiable sur la propriété étrangère des terres agricoles au Canada, et nous devons commencer à recueillir et à surveiller ces données. Mais les preuves disponibles suggèrent un faible niveau de propriété étrangère dans la plupart des régions agricoles du Canada.

Nous avons inclus dans vos documents un article du professeur Brady Deaton Jr. qui rend compte d'une enquête menée par l'Université de Guelph qui estime que la propriété non canadienne de terres agricoles en Ontario (où la propriété étrangère n'est pas restreinte) à environ 1%. Notre expérience à Bonnefield soutient cette conclusion : au cours des six dernières années, nous avons examiné plusieurs centaines de transactions de terres agricoles entreprises par nous-mêmes et par d'autres, mais nous ne connaissons qu'une poignée de transactions impliquant un acheteur non canadien - et dans ces quelques cas il s'agissait généralement d'un non-Canadien qui déménageait au Canada pour devenir agriculteur.

Nous sommes conscients et déplorons les achats isolés de terres agricoles par des non-Canadiens dans des endroits comme le Lower Mainland en Colombie-Britannique, où les terres agricoles ont été mises hors production et où les propriétaires bénéficient d'allégements fiscaux destinés aux agriculteurs de bonne foi. Mais ces exemples ne reflètent pas un problème répandu dans le secteur agricole canadien – et pourraient être facilement résolus par le biais de réglementations locales en matière de zonage et de fiscalité.

À notre avis, la question la plus importante (et la meilleure) à poser est la suivante : est-il vraiment important de savoir qui possède les terres agricoles dans ce pays ? Contrairement à d'autres ressources naturelles comme le pétrole, l'eau et les minéraux, les terres agricoles ne peuvent pas être exportées ou retirées du Canada. Et du point de vue d'un agriculteur, s'il peut obtenir de meilleures conditions auprès des investisseurs non canadiens que auprès des investisseurs canadiens, pourquoi ne devrait-il pas être autorisé à accéder aux capitaux étrangers, comme tout autre propriétaire d'entreprise canadien ?

Ma plus grande préoccupation n'est pas de savoir qui possède les terres agricoles canadiennes, mais plutôt qui les exploite. Nous croyons que les agriculteurs canadiens devraient exploiter les terres agricoles canadiennes. Et nous avons joint le geste à la parole : 1 001 TP3T du capital de Bonnefield ont été consacrés au soutien des familles agricoles canadiennes.

Nous respectons les décisions de provinces comme la Saskatchewan et le Manitoba de restreindre la propriété des terres agricoles aux véritables Canadiens et aux résidents fonciers. Nous considérons ces réglementations comme étant bien intentionnées, mais elles ne sont pas fondées sur des preuves et elles font preuve d’une courte vision car, par inadvertance :

• restreindre le flux de capitaux vers les agriculteurs, les rendant moins compétitifs
• obliger les agriculteurs de ces provinces à s'endetter davantage qu'ils ne le feraient autrement ; et
• réduire la valeur de leurs terres agricoles en dessous de ce qu'elle serait dans un marché libre et ouvert, détruisant ainsi la richesse et les pécules de nombreuses familles agricoles.

Si nous croyons réellement que les terres agricoles doivent être protégées de la propriété étrangère – ce que nous ne considérons pas comme un problème – il existe de bien meilleurs moyens de les réglementer qu’en restreignant le flux de capitaux vers le secteur. Pourquoi ne pas suivre l’exemple d’autres secteurs que les Canadiens ont jugés sensibles à l’échelle nationale – comme notre secteur de la radiodiffusion et notre secteur bancaire ? Dans ces cas, nous avons conçu des règles de propriété qui garantissent que ces secteurs restent contrôlés majoritairement par des Canadiens sans restreindre indûment les investissements en capital des institutions et des non-Canadiens. Pourquoi ne pas, par exemple, suivre le précédent établi en Alberta, qui a adopté des réglementations exigeant que les terres agricoles appartiennent au moins à 51% à des Canadiens (y compris des institutions canadiennes) et – plus important encore – soient cultivées par des agriculteurs canadiens ?

Donc, pour conclure, nous recommandons que ce comité sénatorial préconise une réglementation responsable et fondée sur des données probantes de la propriété des terres agricoles au Canada ; une réglementation qui protège les terres agricoles des menaces plus larges posées par l’urbanisation et le rezonage. Mais en plaidant pour une réglementation responsable, nous demandons au Comité d’envisager des mesures qui n’empêcheront pas les agriculteurs canadiens d’accéder au capital dont ils ont désespérément besoin – y compris le capital institutionnel – pour rivaliser avec leurs concurrents mondiaux dans une industrie à forte intensité de capital.

Merci pour votre temps et votre attention.

Wally et moi serions désormais heureux de répondre à toutes vos questions.