Investissement dans les terres agricoles : enraciné dans les relations
Au cœur du modèle d'investissement foncier agricole de Bonnefield se trouvent les relations que nous entretenons, non seulement avec nos investisseurs, mais aussi avec les agriculteurs que nous accompagnons grâce à nos solutions de location et qui sont les gardiens de leurs terres. Notre équipe de gestion immobilière joue un rôle essentiel dans le maintien de ces relations, en effectuant des visites sur site et en évaluant les possibilités d'amélioration des propriétés par des investissements supplémentaires.
L'été est une période chargée pour nos gestionnaires immobiliers, qui parcourent le pays pour visiter chaque propriété Bonnefield et rencontrer nos locataires. En trois mois, l'équipe visite plus de 133 000 acres de terres agricoles gérées par Bonnefield dans sept provinces, accumulant ainsi sa juste part de points de fidélité Tim Hortons et recueillant d'excellents témoignages et informations sur la route. Dans le bulletin de ce trimestre, nous souhaitions partager un aperçu de ce qu'ils ont entendu et vu cette saison.
Rencontrez l'équipe
Alayna – Calgary, Alberta
Région : Ouest canadien
Alayna apporte une connaissance approfondie de l'agriculture canadienne à son rôle de gestionnaire immobilière, supervisant les terres agricoles de Bonnefield dans l'Ouest canadien. Ayant grandi dans une ferme céréalière des Prairies, elle allie une expérience agricole concrète à une formation agronomique officielle et à une expertise en affaires.
Avant de rejoindre Bonnefield, Alayna a passé huit ans chez BASF, l'un des leaders mondiaux des intrants agricoles, où elle a travaillé en étroite collaboration avec les producteurs pour leur fournir des solutions agronomiques sur mesure. Titulaire d'un diplôme en technologie des cultures et d'un diplôme en commerce, elle possède une connaissance technique et stratégique de l'évolution du paysage agricole.
La nature accessible et charismatique d'Alayna lui permet de bâtir des relations solides et de confiance avec ses partenaires agricoles, une qualité essentielle pour la gestion des partenariats agricoles à long terme de Bonnefield. Sa connaissance du terrain des pratiques et des produits agricoles des Prairies contribue à garantir une gestion durable de nos propriétés, en adéquation avec les besoins spécifiques des exploitants locaux.
L'été d'Alayna jusqu'à présent
« Nous échangeons de plus en plus avec des agriculteurs qui explorent des pratiques régénératrices pour améliorer la santé des sols et la productivité à long terme des terres », explique Alayna. Un exemple récent s'est produit dans le nord de l'Alberta, où Alayna et Mitch, membre de l'équipe de gestion des investissements, ont rencontré un agriculteur multigénérationnel en grandes cultures qui cultive du canola, des pois, du blé, de l'orge et de l'avoine. Ce locataire travaille activement à reconstruire la structure du sol sur certaines parcelles qui avaient été dégradées par les exploitants précédents. Les terres de Bonnefield représentent une part importante de leurs exploitations, et nous travaillons ensemble depuis plusieurs années à relever les défis agronomiques.
Une pratique clé testée est la culture multi-espèces, notamment le sous-semis de canola avec des pois. Cette approche augmente la matière organique du sol tout en réduisant les besoins en azote synthétique, les pois s'adaptant naturellement aux niveaux d'azote du sol. L'objectif est de réduire les coûts des intrants et de restaurer progressivement la santé des sols. Pour accompagner cette transition, Bonnefield a réduit le loyer de ces parcelles, offrant ainsi au locataire une certaine flexibilité pour investir dans ces pratiques d'amélioration des sols. Au fil du temps, à mesure que la productivité des terres augmentera, notre loyer s'ajustera pour refléter la rentabilité de ces parcelles améliorées. Ces types de collaborations, axées sur la réhabilitation des sols, la réduction des intrants et la durabilité à long terme, deviennent un thème de plus en plus courant dans nos relations avec les locataires.
Agriculteur local de l'Alberta
Patrick – Hamilton (Ontario)
Région : Ontario
Patrick apporte une expérience unique en agriculture et en agroalimentaire à son poste de gestionnaire immobilier, où il contribue à la performance de la plupart des propriétés agricoles de Bonnefield en Ontario. Issu d'une ferme familiale multigénérationnelle, Patrick a grandi en travaillant dans le verger de pommiers familial destiné à la vente directe aux consommateurs et a joué un rôle clé dans sa transition vers la production de cultures commerciales. Il reste activement impliqué dans les activités agricoles actuelles.
L'expérience de Patrick, qui couvre à la fois les vergers et les grandes cultures, le rend particulièrement apte à travailler avec les producteurs ontariens très diversifiés, qui produisent une variété de produits, des pommes au ginseng en passant par le blé. Titulaire d'un diplôme en économie et en finance de l'Université de Guelph, il possède une expérience sectorielle acquise en tant que négociant junior chez London Agricultural Commodities et en tant que représentant en développement des affaires chez HD Mutual Insurance.
Fort d'une connaissance directe du secteur agricole et d'une solide base en agroalimentaire et en gestion des risques, Patrick est équipé pour établir des relations de confiance avec des partenaires agricoles et soutenir la gestion à long terme des terres agricoles de Bonnefield dans cette région dynamique.
L'été de Patrick jusqu'à présent
Un thème récurrent que Patrick a constaté sur le terrain est que les agriculteurs se concentrent de plus en plus sur l'expansion et la diversification de leurs activités, notamment dans le contexte actuel de volatilité accrue des marchés. Les marges restent sous pression en raison de la baisse des prix des matières premières, de la persistance des coûts élevés des intrants et des taux d'intérêt élevés, tandis que l'incertitude géopolitique ajoute un niveau de complexité supplémentaire. Ce type de volatilité n'est pas nouveau pour les agriculteurs. Ils la gèrent généralement en développant de multiples sources de revenus pour renforcer et stabiliser leurs activités. De nombreux producteurs établis continuent de poursuivre activement ces stratégies, visant à renforcer leur résilience et leur régularité au fil des cycles.
Un bon exemple est celui d'une ferme familiale de sixième génération du sud-ouest de l'Ontario qui exploite à la fois des cultures commerciales et des exploitations porcines. Côté cultures, ils cultivent du maïs, du blé et du soja, et s'engagent à préserver la santé des sols grâce à des pratiques telles que le travail réduit du sol et l'utilisation de cultures de couverture lorsque cela est possible. Depuis leur partenariat avec Bonnefield l'an dernier, par le biais d'un bail sur leurs terres cultivées, ils explorent les possibilités d'expansion de leur exploitation porcine comme complément stratégique à leurs activités de cultures. Compte tenu des faibles coûts des aliments pour animaux et des marges agricoles serrées, cette approche de diversification des revenus permet de lisser les bénéfices et de réduire le risque commercial global.
Ce type d'agriculteur, entrepreneurial et soucieux de la gestion des risques, est un profil courant avec lequel nous aimons collaborer. Ils savent s'adapter aux dynamiques changeantes du marché et adoptent une approche proactive pour assurer la pérennité de leur activité. Leur capacité à évoluer de manière réfléchie et à renforcer la résilience de leurs opérations en fait un partenaire idéal pour Bonnefield. Plus important encore, Bonnefield offre de la valeur à ces types d'exploitants lorsqu'ils réfléchissent aux meilleures utilisations de leurs capitaux et de leurs investissements pour soutenir leur croissance et leur diversification.
Blé d'hiver, Ontario
Sean – Fredericton, Nouveau-Brunswick
Région : Est de l'Ontario et Maritimes
Sean gère les propriétés agricoles de Bonnefield dans l'est du Canada, travaillant en étroite collaboration avec des partenaires agricoles pour soutenir la productivité et la durabilité à long terme de chaque propriété sous gestion.
Ayant grandi dans une petite ferme près de Stanley, au Nouveau-Brunswick, Sean a très tôt développé un profond intérêt pour l'agriculture. Titulaire d'un baccalauréat en biologie de l'Université du Nouveau-Brunswick, il a débuté sa carrière dans un laboratoire de microbiologie agricole où il a contribué à la certification des pommes de terre de semence et à la recherche sur la transmission du virus Y de la pomme de terre (PVY).
Avant de rejoindre Bonnefield, Sean était directeur des opérations agronomiques chez Resson Aerospace, une start-up spécialisée dans les technologies agricoles axées sur la santé des cultures et la détection des maladies. À ce titre, il a dirigé des projets au Canada, aux États-Unis et en Inde, en collaboration avec des agriculteurs de diverses régions et cultures.
Son expérience en exploitation agricole, en recherche et en agronomie lui permet de nouer des relations solides avec les locataires de Bonnefield et de leur offrir un soutien pratique et avisé sur le terrain. Ainsi, Sean collabore étroitement avec nos partenaires agricoles pour assurer leur réussite tout en entretenant durablement les propriétés agricoles de Bonnefield.
L'été de Sean jusqu'à présent
Lors de sa courte visite de nos propriétés au Nouveau-Brunswick, Sean a constaté une constante chez les producteurs de pommes de terre : leur ouverture à l'innovation et leur forte concentration sur les pratiques qui améliorent le rendement des cultures et accroissent la capacité de production. Cette tendance s'explique en grande partie par la demande croissante des principaux acheteurs de la région, McCain et Cavendish, pour qui la plupart des agriculteurs cultivent sous contrat.
L'amélioration des rendements reste une priorité absolue, et les agriculteurs locaux prennent des mesures proactives pour y parvenir. Nombre d'entre eux testent de nouvelles variétés de pommes de terre sur des superficies sélectionnées, visant des rendements plus élevés et des tubercules de taille plus uniforme. Ces essais permettent de déterminer les variétés et les techniques les plus performantes dans les conditions de culture spécifiques de la région. Parallèlement, les agriculteurs adoptent des pratiques régénératrices pour améliorer la santé des sols et la productivité à long terme. Cela comprend l'utilisation de cultures de couverture multi-espèces pour enrichir la matière organique et améliorer la structure du sol, ainsi que l'épandage de fumier pendant les années sans culture de pommes de terre afin d'enrichir davantage le sol et de soutenir les performances futures des cultures. Ils travaillent également en étroite collaboration avec les agronomes locaux pour affiner les schémas de pulvérisation annuels, contribuant ainsi à prévenir la résistance aux maladies et à garantir des cultures saines.
Outre l'optimisation de la production sur les superficies existantes, de nombreux agriculteurs s'efforcent activement d'agrandir leurs terres pour répondre à la demande future. La région de Grand-Sault connaît notamment un développement des infrastructures qui soutient cette croissance, notamment la construction prévue d'un nouveau terminal ferroviaire près de l'usine de transformation de pommes de terre de McCain. Cette installation améliorera l'efficacité logistique, simplifiant le transport des intrants et des récoltes à destination et en provenance de la région.
Sean à Dufferin, ON
Qu'en est-il des tarifs douaniers ?
Compte tenu de la situation géopolitique actuelle, nos gestionnaires immobiliers ont eu des discussions intéressantes sur la politique, l'économie et les conditions du marché. Cependant, l'incertitude et la volatilité politique et économique font partie intégrante de la réalité des agriculteurs multigénérationnels. Si chacun a son opinion sur la situation actuelle, nos visites de gestion immobilière cette année ont mis en évidence que, malgré l'incertitude et la volatilité à court terme, quelques thèmes communs se sont dégagés, soulignant l'importance que nos partenaires agricoles accordent à la réussite à long terme :
Une volonté d'innover,
L’accent mis sur le renforcement de la résilience opérationnelle, et
Un engagement indéfectible envers la terre.
Malgré les vents contraires auxquels sont confrontés les agriculteurs d'aujourd'hui, de l'incertitude économique et politique à la météo de plus en plus volatile, nous continuons de voir des exemples d'adaptabilité et d'approches avant-gardistes de la part des locataires de l'ensemble de notre portefeuille.
Notre équipe de gestion immobilière reste déterminée à soutenir ces progrès. En restant proche du terrain, au sens propre comme au sens figuré, elle bénéficie d'une connaissance directe des réussites et des domaines dans lesquels un soutien peut faire la différence.
À mesure que la saison de croissance avance et que les récoltes approchent, l'équipe surveillera de près les rendements, explorera les possibilités d'amélioration des propriétés et commencera à planifier les renouvellements de baux pour 2026. Nous avons hâte de partager davantage de nos expériences sur le terrain dans les mois à venir.
Aboà Bonnefield Financial
Bonnefield est un important gestionnaire de placements dans le secteur agricole et agroalimentaire au Canada. Nous fournissons des capitaux aux agriculteurs et aux exploitants agroalimentaires progressistes par le biais de financements par bail foncier et de solutions de participation minoritaire. Bonnefield se consacre à la préservation des terres agricoles pour l'agriculture et s'associe à des agriculteurs et à des exploitants agroalimentaires axés sur la croissance pour les aider à se développer, à réduire leur dette et à financer leur retraite et leur succession. Les investisseurs de la société sont des particuliers et des investisseurs institutionnels qui s'engagent à assurer l'avenir durable à long terme de l'agriculture canadienne.
Ce document est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas une offre ou une sollicitation d'achat ou de vente de titres dans toute juridiction dans laquelle une offre ou une sollicitation n'est pas autorisée. Toute offre de ce type n'est faite qu'en vertu des documents d'offre et des contrats de souscription pertinents. Les fonds Bonnefield (les « Fonds ») ne sont actuellement ouverts qu'aux investisseurs qui répondent à certaines conditions d'éligibilité. Les Fonds ne seront ni approuvés ni désapprouvés par aucune autorité de réglementation des valeurs mobilières. Les investisseurs potentiels doivent se fier uniquement aux documents d'offre des Fonds qui décrivent les facteurs de risque pour prendre une décision d'investissement. Aucune représentation ou garantie de quelque nature que ce soit n'est prévue ou ne doit être déduite concernant le rendement économique ou les conséquences fiscales d'un investissement dans les Fonds. Les Fonds sont destinés aux investisseurs avertis qui peuvent accepter les risques associés à un tel investissement, y compris une perte substantielle ou totale de leur investissement. Cette communication est fournie à titre informatif uniquement et ne doit pas être considérée comme exhaustive. Les données de performance des investissements décrites dans ce document ne doivent pas être utilisées pour prédire les rendements futurs. Les prix du marché, les données et les informations de tiers ne sont pas garantis quant à leur exhaustivité ou leur exactitude et sont susceptibles d'être modifiés sans préavis. Les investisseurs potentiels doivent demander l'avis d'un professionnel avant de prendre une décision d'investissement. Dans tous les cas où les performances historiques sont présentées, notez que les performances passées ne sont pas indicatives des résultats futurs et ne doivent pas être utilisées comme base pour prendre une décision d'investissement. Rien ne garantit que les investissements non réalisés seront finalement réalisés aux valorisations prises en compte dans le calcul de la performance des Fonds présentés ici, le cas échéant. La performance de ces investissements une fois réalisés peut être sensiblement différente. Ce document ne peut être transmis, reproduit ou utilisé en tout ou en partie à aucune autre fin, ni divulgué ou mis à disposition, directement ou indirectement, en tout ou en partie, à toute autre personne sans le consentement écrit préalable de Bonnefield.
La copie, la distribution ou le partage de ce document ou de son contenu est expressément interdit sans le consentement exprès et écrit de Bonnefield.
Agriculture canadienne : évaluation de notre exposition aux tarifs douaniers américains potentiels
Ces derniers mois, la politique commerciale américaine a occupé le devant de la scène, avec une intensification des discours sur les tarifs douaniers et le risque de représailles de la part des partenaires commerciaux mondiaux. Bien qu'aucun nouveau tarif douanier américain n'ait été imposé à l'agriculture canadienne, les investisseurs dans ce secteur se posent naturellement la question suivante : quelle est la vulnérabilité du secteur à ces évolutions et quelles en sont les conséquences pour les investissements dans les terres agricoles ?
Chez Bonnefield, nous analysons ces questions de près. Bien qu'il n'existe pas de réponse simple, il est essentiel de comprendre l'exposition potentielle et les facteurs structurels qui peuvent contribuer à l'atténuer. Dans un contexte d'incertitude macroéconomique et géopolitique généralisée à court terme, nous demeurons convaincus que les terres agricoles canadiennes sauront à nouveau constituer une réserve de valeur résiliente et durable. En fait, l'incertitude liée aux tarifs douaniers renforce encore davantage l'intérêt d'investir dans des actifs tangibles, productifs et décorrélés, comme les terres agricoles canadiennes de grande qualité.
Facteurs clés qui détermineront l'impact des tarifs douaniers américains
Bien qu'il soit difficile de prévoir l'impact complet des futurs tarifs douaniers américains sur l'agriculture canadienne, nous prévoyons généralement des pressions à la baisse à court terme sur les prix des produits de base, et l'impact réel variera selon le produit et sa dépendance au marché américain. (Nous fournissons une analyse plus détaillée des principales cultures et destinations d'exportation plus loin dans ce bulletin).
Plusieurs variables influenceront le résultat :
La capacité des importateurs américains à absorber ou à répercuter les coûts liés aux tarifs douaniers
La réaction des consommateurs aux États-Unis et la substituabilité des produits canadiens
La mesure dans laquelle les consommateurs canadiens réagissent aux tarifs américains par une demande supplémentaire de produits canadiens
La portée et la durée des tarifs
Mesures de rétorsion potentielles du Canada
Des changements plus larges dans la chaîne d'approvisionnement mondiale provoqués par le protectionnisme américain
En fin de compte, la nature mondiale des marchés des produits agricoles offre un amortisseur naturel contre les impacts potentiels des droits de douane, car la demande déplacée par un marché trouve souvent refuge sur un autre. Nous avons observé cette tendance lorsque l'Inde a imposé des barrières sur les lentilles canadiennes en 2017, et lorsque la Chine a restreint ses achats de canola canadien en 2019. Dans ces deux cas, la production canadienne a été exportée ailleurs (principalement vers l'UE) pour pallier les pénuries de récoltes créées par l'évolution des échanges commerciaux entre la Chine et l'Inde.
Forces atténuantes soutenant le secteur
Plusieurs dynamiques macroéconomiques et sectorielles sont susceptibles de contribuer à compenser le risque de baisse potentiel :
1. Taux d'intérêt plus bas
Dans un contexte de récession, les taux d’intérêt devraient probablement rester bas, voire baisser, ce qui contribuera à alléger certaines des pressions financières auxquelles sont confrontés les agriculteurs canadiens.
2. Dynamique monétaire favorable
La faiblesse du dollar canadien offre une protection naturelle aux producteurs, car la plupart des produits agricoles sont libellés en dollars américains. Cela favorise la compétitivité des exportations canadiennes et la rentabilité des agriculteurs, même en cas de perturbations tarifaires.
3. Soutien gouvernemental
Historiquement, le gouvernement canadien a soutenu le secteur agricole en période de crise. Par exemple, lors du conflit commercial de 2018-2019 avec la Chine, le gouvernement canadien a versé 150 millions de livres sterling en assurance aux exportateurs de canola et a élargi le Programme de paiements anticipés, offrant jusqu'à 1 million de livres sterling en prêts, dont la moitié sans intérêt pour les producteurs de canola.(1),(2)Nous nous attendrions à une intervention politique si les tarifs douaniers devaient provoquer des perturbations durables.
4. Diversification des marchés d'exportation
La nature mondiale de l'agriculture signifie que si une région impose des restrictions commerciales, d'autres augmentent souvent leurs achats pour compenser. Le réseau croissant d'accords commerciaux du Canada favorise cette flexibilité.
5. Faibles stocks agricoles
La demande d'une population mondiale croissante, combinée à des années de défis de production induits par les changements géopolitiques et climatiques, a entraîné une baisse des ratios stocks/utilisation mondiaux pour la plupart des produits agricoles. Par exemple, le ratio stocks/utilisation du maïs est actuellement à son plus bas niveau depuis 10 ans.(3)Les consommateurs du monde entier auront besoin des récoltes canadiennes, quels que soient les tarifs douaniers et les perturbations commerciales imposés par les États-Unis.
Les flux commerciaux agricoles entre les États-Unis et le Canada ont changé ces dernières années
La plupart des Canadiens sont surpris d’apprendre qu’au cours de la dernière décennie, le Canada est passé du statut d’importateur net de produits alimentaires en provenance des États-Unis à celui d’exportateur net.(4) Cela vaut aussi bien pour les produits agricoles en vrac (comme les céréales) que pour les biens intermédiaires (comme le bétail et les aliments pour animaux), et même pour les produits alimentaires de marque. À première vue, le fait d'être un exportateur net vers les États-Unis suggère que le Canada est plus vulnérable aux tarifs agricoles américains que lorsqu'il était importateur net. Cependant, il est également vrai que les fabricants et les consommateurs finaux américains dépendent beaucoup plus des cultures canadiennes qu'il y a dix ans. Une note d'orientation de février 2025 d'Agrifood Economic Systems concluait :
« …« Sur une base nette, le Canada alimente les États-Unis. Les tarifs douaniers qui augmentent le prix des produits agroalimentaires importés par les États-Unis en provenance du Canada coûteront cher aux consommateurs américains. Si les tarifs douaniers suffisent à bloquer les échanges commerciaux canado-américains de certains produits, les États-Unis seront en pénurie sur ces produits dans une certaine mesure, pendant un certain temps, et les prix pourraient augmenter fortement. » (5)
Dans l’ensemble, la dépendance des États-Unis envers les agriculteurs canadiens suggère que les tarifs agricoles auront probablement un impact important sur les producteurs et les consommateurs américains et, par conséquent, seront probablement de courte durée s’ils sont mis en œuvre.
Le facteur chinois
Bien que la politique tarifaire américaine soit au centre de l'attention, les tarifs chinois (tant sur les États-Unis que sur le Canada) sont également importants à prendre en compte. L'imposition récente par la Chine d'un tarif de 100% sur l'huile et le tourteau de canola canadiens, ainsi que d'un tarif de 25% sur les fruits de mer et le porc, marque une escalade significative des tensions commerciales actuelles entre les deux pays. Ces mesures, en vigueur depuis le 20 mars 2025, ont été introduites en réponse directe à la décision antérieure du Canada d'imposer un tarif de 100% sur les véhicules électriques chinois et un tarif de 25% sur les importations d'acier et d'aluminium – des mesures que le Canada a justifiées comme nécessaires pour contrer les subventions injustes et les distorsions du marché par la Chine.
Comme indiqué précédemment dans ce bulletin, la Chine a pris des mesures similaires par le passé, notamment en 2019, lorsqu'elle a suspendu les permis d'importation des principaux exportateurs canadiens de canola. Bien que cette mesure ait initialement perturbé les exportations canadiennes de canola, l'industrie a fait preuve de résilience en diversifiant ses marchés et en trouvant d'autres acheteurs. Cet épisode, comme celui actuel, a initialement perturbé le commerce et exercé une pression à la baisse sur les marges agricoles et les recettes monétaires. Mais les producteurs canadiens se sont rapidement adaptés : les volumes déplacés ont trouvé de nouveaux débouchés, principalement dans l'UE, où les déficits d'approvisionnement créés par l'évolution des structures commerciales mondiales ont offert de nouveaux débouchés. La situation actuelle devrait suivre une trajectoire similaire. Nous notons également que les tarifs douaniers actuels de la Chine ciblent l'huile et le tourteau de canola, qui sont considérés comme des formes transformées de canola. La plupart des importations chinoises de canola en provenance du Canada sont constituées de canola non transformé, comme les graines (par exemple, en 2024, environ 80% de canola exporté vers la Chine n'étaient pas transformés) et, par conséquent, l'impact global de ces tarifs est relativement limité.(6)
Ces tendances récurrentes témoignent de la résilience de l'agriculture canadienne et de l'effet tampon des marchés mondiaux intégrés des produits de base. Bien qu'une volatilité à court terme des prix et des flux de trésorerie soit attendue, l'expérience passée suggère que les producteurs canadiens axés sur l'exportation sont bien placés pour traverser cette période d'incertitude. La diversification des marchés et l'investissement continu dans les infrastructures commerciales demeureront essentiels pour atténuer les chocs futurs et maintenir la stabilité à long terme du secteur.
Cette dynamique n'est pas propre au Canada. Les récents tarifs douaniers imposés par la Chine sur les produits agricoles américains, notamment le soja et le maïs, ont également démontré que, sur un marché mondial sous-approvisionné, les mesures protectionnistes entraînent souvent une réorientation des échanges plutôt qu'une réduction nette de l'offre. Alors que la Chine réduit sa dépendance aux produits de base américains, des pays comme le Brésil et l'Argentine sont intervenus pour répondre à la demande. La part de la Chine dans les importations de soja en provenance des États-Unis est passée de 401 TP3T en 2016 à 181 TP3T en 2024, tandis que celle du Brésil est passée de 461 TP3T à 741 TP3T au cours de la même période. Le Brésil a également dépassé les États-Unis comme premier fournisseur de maïs de la Chine depuis son accès au marché en 2022.(7)Ces changements soulignent l'adaptabilité des chaînes d'approvisionnement mondiales et les limites des tarifs douaniers comme outil d'influence sur la dynamique commerciale à long terme. Pour les producteurs canadiens, cela renforce l'importance de maintenir l'accès à des marchés diversifiés et d'investir dans l'agilité nécessaire pour s'adapter à l'évolution des conditions mondiales.
La diversification des marchés d’exportation du Canada est bien engagée
Le Canada a activement élargi ses relations commerciales agricoles au-delà des États-Unis grâce à des accords historiques comme l'Accord de partenariat transpacifique global et progressiste (PTPGP) et l'Accord économique et commercial global (AECG) avec l'UE. Ces accords ont ouvert l'accès à de nouveaux marchés à forte croissance pour les cultures canadiennes, renforçant ainsi la compétitivité mondiale du secteur et réduisant les risques liés à une dépendance excessive à l'égard d'une seule juridiction.
Bonnefield a récemment entrepris un examen de ses portefeuilles de terres agricoles afin d'évaluer son exposition probable au marché américain. Trois de nos portefeuilles les plus exposés sont le soja, le maïs et le blé, qui sont également les principales cultures exportées par le Canada. Le tableau ci-dessous présente la part des États-Unis dans les exportations canadiennes pour chaque culture clé en 2023, son classement comme destination d'exportation clé et le taux de croissance annuel composé (TCAC) associé de 2014 à 2023, basé sur la valeur totale des exportations en dollars canadiens pour chacune de ces cultures.(8)
Les conclusions de ces données devraient rassurer les investisseurs canadiens dans le secteur des terres agricoles.
soja:La part des États-Unis dans les exportations canadiennes de soja a régulièrement diminué, la demande croissante de l’Asie et du Moyen-Orient alimentant la croissance future.
Blé:De même, les exportations de blé se sont détournées des États-Unis, favorisant également les marchés asiatiques et du Moyen-Orient.
Maïs:Alors que les États-Unis ont connu une forte hausse des importations de maïs en provenance du Canada en 2023, les marchés européens, notamment l'Irlande, l'Espagne et le Royaume-Uni, ont rapidement gagné du terrain, affichant des TCAC impressionnants de 19,21 TP3T, 8,71 TP3T et 27,21 TP3T respectivement. En fait, ces trois pays ont représenté plus de 601 TP3T des exportations canadiennes de maïs en 2023.(9)
Cette diversification met en évidence la résilience croissante de l'écosystème d'exportation du Canada et sa capacité à s'adapter à l'évolution de la dynamique du commerce mondial, notamment en période d'embargos commerciaux et de tarifs douaniers imposés par certaines juridictions. À l'interne, Bonnefield continue de privilégier le développement des affaires dans des régions offrant des cultures diversifiées et un accès à l'exportation.
Perspectives à long terme : toujours un argument de poids en faveur de l'investissement
Malgré l'incertitude commerciale à court terme, nous pensons que l'agriculture canadienne demeure fondamentalement solide. Les terres agricoles canadiennes continuent d'offrir une thèse d'investissement convaincante fondée sur :
Rendements stables et non corrélés
Volatilité limitée par rapport aux autres classes d'actifs
Déséquilibres à long terme entre l'offre et la demande sur les marchés mondiaux de l'alimentation et de l'énergie
Les tarifs douaniers peuvent entraîner une volatilité temporaire, mais ils ne modifient pas les facteurs à long terme de la valeur des terres agricoles : la croissance démographique, les changements alimentaires et la transition vers des sources d’énergie renouvelables.
Il est important de noter que les périodes de perturbation du marché créent souvent des points d'entrée attrayants. Dans un secteur historiquement sous-investi, le contexte actuel offre l'opportunité de déployer des capitaux de manière à améliorer la productivité, à soutenir les agriculteurs et à favoriser la création de valeur à long terme.
En résumé
L'agriculture canadienne demeure fondamentalement saine et de plus en plus diversifiée. La stratégie de portefeuille de Bonnefield, fondée sur des terres agricoles de grande qualité bénéficiant d'un large accès au marché, est bien positionnée pour faire face à la volatilité et saisir les opportunités, même face à d'éventuels tarifs douaniers américains.
Aboà Bonnefield Financial
Bonnefield est un important gestionnaire de placements dans le secteur agricole et agroalimentaire au Canada. Nous fournissons des capitaux aux agriculteurs et aux exploitants agroalimentaires progressistes par le biais de financements par bail foncier et de solutions de participation minoritaire. Bonnefield se consacre à la préservation des terres agricoles pour l'agriculture et s'associe à des agriculteurs et à des exploitants agroalimentaires axés sur la croissance pour les aider à se développer, à réduire leur dette et à financer leur retraite et leur succession. Les investisseurs de la société sont des particuliers et des investisseurs institutionnels qui s'engagent à assurer l'avenir durable à long terme de l'agriculture canadienne.
Sources
1. Gouvernement du Canada, « Le Canada soutient les producteurs et les exportateurs canadiens de canola en leur versant 150 millions de livres sterling en aide à l’assurance », 13 juin 2019.
2. Gouvernement du Canada, « Le gouvernement du Canada met en œuvre de nouveaux règlements pour améliorer le Programme de paiements anticipés », 3 juin 2019.
3. MacroMicro, « World – Corn Stocks-to-Use Ratio » en avril 2025.
4Gouvernement du Canada, « Les échanges commerciaux des États-Unis avec le Canada et les échanges commerciaux du Canada avec les États-Unis », février 2024.
5. Al Mussell, Douglas Hedley et Ted Bilyea, Le secteur agroalimentaire canadien est très vulnérable aux tarifs américains. Les États-Unis devraient également s'en inquiéter., Systèmes économiques agroalimentaires, février 2025.
6. Conseil canadien du canola : Profils des principaux marchés du canola au Canada. Août 2024.
7. Reuters, « Les acheteurs chinois se tournent vers le soja brésilien moins cher avant le retour de Trump », 17 janvier 2025.
8. Gouvernement du Canada : Données sur le commerce en ligne.
9. Gouvernement du Canada : Données sur le commerce en ligne.
Ce document est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas une offre ou une sollicitation d'achat ou de vente de titres dans toute juridiction dans laquelle une offre ou une sollicitation n'est pas autorisée. Toute offre de ce type n'est faite qu'en vertu des documents d'offre et des contrats de souscription pertinents. Les fonds Bonnefield (les « Fonds ») ne sont actuellement ouverts qu'aux investisseurs qui répondent à certaines conditions d'éligibilité. Les Fonds ne seront ni approuvés ni désapprouvés par aucune autorité de réglementation des valeurs mobilières. Les investisseurs potentiels doivent se fier uniquement aux documents d'offre des Fonds qui décrivent les facteurs de risque pour prendre une décision d'investissement. Aucune représentation ou garantie de quelque nature que ce soit n'est prévue ou ne doit être déduite concernant le rendement économique ou les conséquences fiscales d'un investissement dans les Fonds. Les Fonds sont destinés aux investisseurs avertis qui peuvent accepter les risques associés à un tel investissement, y compris une perte substantielle ou totale de leur investissement. Cette communication est fournie à titre informatif uniquement et ne doit pas être considérée comme exhaustive. Les données de performance des investissements décrites dans ce document ne doivent pas être utilisées pour prédire les rendements futurs. Les prix du marché, les données et les informations de tiers ne sont pas garantis quant à leur exhaustivité ou leur exactitude et sont susceptibles d'être modifiés sans préavis. Les investisseurs potentiels doivent demander l'avis d'un professionnel avant de prendre une décision d'investissement. Dans tous les cas où les performances historiques sont présentées, notez que les performances passées ne sont pas indicatives des résultats futurs et ne doivent pas être utilisées comme base pour prendre une décision d'investissement. Rien ne garantit que les investissements non réalisés seront finalement réalisés aux valorisations prises en compte dans le calcul de la performance des Fonds présentés ici, le cas échéant. La performance de ces investissements une fois réalisés peut être sensiblement différente. Ce document ne peut être transmis, reproduit ou utilisé en tout ou en partie à aucune autre fin, ni divulgué ou mis à disposition, directement ou indirectement, en tout ou en partie, à toute autre personne sans le consentement écrit préalable de Bonnefield.
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Miser sur la ferme ? L'attrait croissant des terres agricoles pour les investisseurs fortunés
Ces dernières années, les gros titres sur les régimes de retraite et les investisseurs chevronnés comme Bill Gates et Warren Buffett investissant dans les terres agricoles ont suscité un intérêt croissant pour cette classe d'actifs. Contrairement aux actions et obligations traditionnelles, de nombreux investisseurs hésitent quant à la manière d'aborder les investissements dans les terres agricoles. S'agit-il simplement d'une nouvelle tendance à la mode, ou y a-t-il d'autres raisons à cet attrait ?
En réalité, les terres agricoles constituent un investissement attractif depuis des siècles. Partout dans le monde, des particuliers ont acquis des terres agricoles pour générer un patrimoine à long terme et le préserver en période d'incertitude. Cependant, tout le monde n'a pas les moyens d'acquérir et de gérer une exploitation agricole. Pour y remédier, des opportunités d'investissement dans des portefeuilles d'actifs fonciers agricoles ont émergé, facilitant ainsi l'investissement avec une diversification accrue dans de multiples régions productrices.
Au cours des dernières décennies, les investisseurs institutionnels ont été les pionniers de l'investissement foncier agricole mondial. Aujourd'hui, de plus en plus de particuliers ajoutent des terres agricoles à leurs portefeuilles d'investissement. Cet intérêt s'explique par les caractéristiques de performance uniques de cet actif ainsi que par l'attrait de sa dynamique macroéconomique, source de valeur, comme indiqué ci-dessous.
La nature essentielle des terres agricoles
L'alimentation est une nécessité, et les terres agricoles sont essentielles à la production de cultures nécessaires non seulement pour répondre à la demande alimentaire d'une population croissante, mais aussi pour répondre à la demande d'aliments pour le bétail et de sources d'énergie alternatives. À l'échelle mondiale, la superficie des terres arables devrait diminuer de 50 millions d'hectares (soit l'équivalent de 100 millions de terrains de football) entre 2009 et 2050 au profit d'autres utilisations. De plus, certaines régions du monde subissent la pression de conditions de croissance de plus en plus défavorables et d'une disponibilité en eau en baisse, ce qui peut compromettre leur capacité à maintenir leurs niveaux historiques de production agricole. Tout cela peut engendrer une valeur de rareté pour les terres agricoles existantes de haute qualité.(1) Lorsqu’ils investissent dans les terres agricoles et l’agriculture, ce sont ces tendances macroéconomiques auxquelles les investisseurs sont exposés.
Rendements non corrélés et stables
Au Canada, les terres agricoles appartiennent principalement aux agriculteurs, et on estime que les investisseurs détiennent moins de 1% de superficie de terres agricoles.(2) En conséquence, les valeurs sont déterminées par les transactions entre agriculteurs, basées principalement sur la rentabilité des exploitations et largement décorrélées des classes d’actifs traditionnelles ou des marchés publics.
Pourquoi ? En général, c'est parce que les agriculteurs sont généralement réticents à vendre leurs terres, même en période de bas prix des matières premières, à moins d'être confrontés à d'importantes difficultés financières. L'agriculture est une activité d'économies d'échelle, et les exploitants agricoles achètent et vendent des terres en fonction de décisions d'affaires à long terme plutôt que de spéculations financières à court terme. L'amélioration de la rentabilité grâce à l'augmentation des revenus (rendements agricoles plus élevés ou plantation de cultures à plus forte valeur ajoutée, etc.) ou à la diminution des dépenses (coûts de main-d'œuvre ou d'intrants réduits, etc.) contribue à l'appréciation de la valeur à long terme. Ces dynamiques ont contribué à un taux d'appréciation annuel moyen des terres agricoles canadiennes d'environ 7,51 TP3T entre 1968 et 2023.(3)
Les fonds agricoles de Bonnefield ont généré un rendement annualisé sur 10 ans de 8,3% – similaire aux rendements des actions canadiennes sur cette période, mais avec un tiers de la volatilité.(4) Du point de vue de l'investisseur, l'appréciation à long terme et la stabilité de la classe d'actifs offrent un rapport risque-rendement attractif. La surperformance attendue en période de baisse des marchés réduit également la volatilité globale de votre portefeuille d'investissement et offre une protection significative contre les baisses.
Nous anticipons une intensification des risques géopolitiques au cours des prochaines années sous l'administration Trump, avec des menaces de droits de douane et une escalade des guerres commerciales entraînant une volatilité accrue. Cela entraînera probablement des baisses de marché pour les actifs risqués, comme cela a été observé lors de la première semaine de mars 2025. Nous pensons donc que ce contexte rend les investissements dans les terres agricoles attrayants, compte tenu de la capacité de cette classe d'actifs à surperformer en période de baisse des marchés et à agir comme un puissant stabilisateur au sein des portefeuilles d'investissement.
Caractéristiques de couverture contre l'inflation
Une autre caractéristique recherchée des investissements en terres agricoles est leur surperformance par rapport à l'inflation. En période d'inflation, les prix des aliments et des matières premières augmentent, ce qui se traduit généralement par une hausse des revenus des agriculteurs. À titre d'exemple, en 2021 et 2022, lorsque l'IPC canadien a atteint 4,1% et 5,4%, les recettes monétaires agricoles canadiennes ont bondi de 15,8% et 14,6%, respectivement. En revanche, en 2020 et 2023, lorsque l'inflation était plus faible, à 1,5% et 2,6%, la croissance des recettes monétaires agricoles a été plus modeste, à 8,2% et 4,6%.(6),(7)
Avec plus d'argent en poche, les agriculteurs sont mieux placés pour réinvestir dans leurs exploitations, souvent en acquérant des superficies supplémentaires. Ces périodes de forte inflation tendent à voir davantage de transactions de terres agricoles à des valeurs plus élevées, qui deviennent alors la nouvelle valeur de référence pour des terres similaires dans la région. Au Canada, la valeur des terres agricoles a augmenté de 9,51 TP3T en 2021 et de 14,61 TP3T en 2022, s'alignant sur une inflation élevée. Malgré un ralentissement de l'inflation en 2023 (IPC à 2,61 TP3T), elle a continué d'augmenter à un rythme annuel de 15,51 TP3T, reflétant un effet de décalage, les prix de référence s'ajustant aux transactions validées sur le marché.(8),(9)
Pour les investisseurs, cette dynamique crée une opportunité d’obtenir une exposition à une classe d’actifs résiliente qui offre un refuge sûr pour la préservation du patrimoine à long terme pendant les périodes d’incertitude économique et d’inflation.
Climat et rendement des terres agricoles
L'adaptabilité a toujours été un trait distinctif des agriculteurs prospères, et le paysage agricole actuel ne fait pas exception. Bien que les changements climatiques présentent des défis, comme une volatilité accrue des conditions météorologiques, l'agriculture canadienne est particulièrement bien placée pour bénéficier d'avantages structurels clés. Des saisons de croissance plus longues et des unités thermiques plus élevées, ainsi que des progrès génétiques, comme les variétés de semences résistantes à la sécheresse, permettent la diversification vers des cultures à plus forte valeur ajoutée. Cette expansion va au-delà des cultures de base hivernales historiquement associées à la région. Les abondantes ressources en eau douce du Canada et sa dépendance à l'agriculture pluviale offrent une protection importante contre les risques de pénurie d'eau qui touchent les terres agricoles de nombreuses autres régions. Ces facteurs contribuent à la résilience à long terme des terres agricoles canadiennes, renforçant leur valeur en tant que classe d'actifs stable, protégée contre l'inflation et dotée d'un fort potentiel d'appréciation.
Les terres agricoles – une source de création de richesse stable et à long terme
Comme indiqué précédemment, les terres agricoles offrent divers avantages. Leur capacité à diversifier les rendements grâce à une faible corrélation avec les marchés boursiers traditionnels et d'autres types de biens immobiliers réduit la volatilité des portefeuilles. En tant que protection éprouvée contre l'inflation, les terres agricoles peuvent servir de réserve de valeur à long terme, préservant ainsi le patrimoine en période d'incertitude économique. De plus, les terres agricoles canadiennes offrent des caractéristiques uniques de protection climatique grâce à leur accès abondant à des sources d'eau douce et renouvelables et à des conditions de croissance changeantes.
Pour ces raisons, et compte tenu de leur rôle essentiel dans la satisfaction des besoins en production alimentaire, nous croyons que les terres agricoles canadiennes offrent aux investisseurs une valeur refuge en période d'incertitude et constituent un excellent ajout à un portefeuille de placement. Il n'est donc pas surprenant qu'un nombre croissant d'investisseurs individuels ajoutent des terres agricoles à leurs avoirs.
Pour plus d'informations sur les fonds Bonnefield Farmland, veuillez contacter investors@bonnefield.com
Aboà Bonnefield Financial
Bonnefield est un important gestionnaire de placements dans le secteur agricole et agroalimentaire au Canada. Nous fournissons des capitaux aux agriculteurs et aux exploitants agroalimentaires progressistes par le biais de financements par bail foncier et de solutions de participation minoritaire. Bonnefield se consacre à la préservation des terres agricoles pour l'agriculture et s'associe à des agriculteurs et à des exploitants agroalimentaires axés sur la croissance pour les aider à se développer, à réduire leur dette et à financer leur retraite et leur succession. Les investisseurs de la société sont des particuliers et des investisseurs institutionnels qui s'engagent à assurer l'avenir durable à long terme de l'agriculture canadienne.
Sources
1. Projections de la FAO sur les terres arables 2030-50 (FAO (2017)) ; OurWorldInData.org/crop-yields.
2. Basé sur une analyse menée en interne par Bonnefield en 2024.
3. Statistique Canada Valeur par acre des terres agricoles et des bâtiments au 1er juillet 2023. (tableau 32-10-0047-01).
4Données au 31 décembre 2023, sous réserve de la disponibilité des rendements au moment de la publication. Chiffres Bonnefield basés sur une analyse composite de nos fonds ouverts.
5. Source : Statistique Canada, Banque du Canada, MSCI, NCREIF Cropland. Récession de 1990 : T1-T4 1990 ; crise financière russe : T3 1998 ; bulle Internet : T2-T1 2000-2001 ; récession de 2002 : T1-T3 2002 ; crise financière mondiale (GFC) 2008-2009 : T4 2007-T1 2008 ; crise de la zone euro : T1-T3 2009 ; début de la Covid-19 : T1 2020.
7. Statistique Canada. Tableau 18-10-0256-01 Statistiques de l’Indice des prix à la consommation (IPC), mesures de l’inflation fondamentale et autres statistiques connexes – Définitions de la Banque du Canada.
8. Statistique Canada. Tableau 32-10-0047-01 Valeur à l'acre des terres et des bâtiments agricoles au 1er juillet.
9. Statistiques de l’indice des prix à la consommation (IPC), mesures de l’inflation sous-jacente et autres statistiques connexes – définitions de la Banque du Canada – tableau 18-10-0256-01).
10. Organisation des Nations Unies pour l’alimentation et l’agriculture – Base de données FAOSTAT sur l’utilisation des terres (total des terres agricoles et superficie totale des terres équipées pour l’irrigation ; données de 2021).
Ce document est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas une offre ou une sollicitation d'achat ou de vente de titres dans toute juridiction dans laquelle une offre ou une sollicitation n'est pas autorisée. Toute offre de ce type n'est faite qu'en vertu des documents d'offre et des contrats de souscription pertinents. Les fonds Bonnefield (les « Fonds ») ne sont actuellement ouverts qu'aux investisseurs qui répondent à certaines conditions d'éligibilité. Les Fonds ne seront ni approuvés ni désapprouvés par aucune autorité de réglementation des valeurs mobilières. Les investisseurs potentiels doivent se fier uniquement aux documents d'offre des Fonds qui décrivent les facteurs de risque pour prendre une décision d'investissement. Aucune représentation ou garantie de quelque nature que ce soit n'est prévue ou ne doit être déduite concernant le rendement économique ou les conséquences fiscales d'un investissement dans les Fonds. Les Fonds sont destinés aux investisseurs avertis qui peuvent accepter les risques associés à un tel investissement, y compris une perte substantielle ou totale de leur investissement. Cette communication est fournie à titre informatif uniquement et ne doit pas être considérée comme exhaustive. Les données de performance des investissements décrites dans ce document ne doivent pas être utilisées pour prédire les rendements futurs. Les prix du marché, les données et les informations de tiers ne sont pas garantis quant à leur exhaustivité ou leur exactitude et sont susceptibles d'être modifiés sans préavis. Les investisseurs potentiels doivent demander l'avis d'un professionnel avant de prendre une décision d'investissement. Dans tous les cas où les performances historiques sont présentées, notez que les performances passées ne sont pas indicatives des résultats futurs et ne doivent pas être utilisées comme base pour prendre une décision d'investissement. Rien ne garantit que les investissements non réalisés seront finalement réalisés aux valorisations prises en compte dans le calcul de la performance des Fonds présentés ici, le cas échéant. La performance de ces investissements une fois réalisés peut être sensiblement différente. Ce document ne peut être transmis, reproduit ou utilisé en tout ou en partie à aucune autre fin, ni divulgué ou mis à disposition, directement ou indirectement, en tout ou en partie, à toute autre personne sans le consentement écrit préalable de Bonnefield.
La copie, la distribution ou le partage de ce document ou de son contenu est expressément interdit sans le consentement exprès et écrit de Bonnefield.
Récolter de nouvelles opportunités : accroître notre empreinte d’investissement avec les cerises de l’Okanagan
L’année 2024 a été passionnante pour Bonnefield, qui continue de soutenir les agriculteurs canadiens en élargissant sa présence d’investissement dans de nouvelles zones géographiques et régions agricoles. Dans ce bulletin, nous mettons en lumière l’un de nos investissements les plus récents dans une cerisaie dans la région de l’Okanagan en Colombie-Britannique, au Canada, et donnons un aperçu des principales considérations à prendre en compte entre les investissements dans les cultures en rang et les cultures permanentes.
Sélection des cultures pour l'investissement dans les terres agricoles
La philosophie d'investissement de Bonnefield consiste à constituer un portefeuille diversifié de terres agricoles canadiennes de grande qualité et à nouer des partenariats avec des exploitants solides sur le plan opérationnel et financier. À l'instar du paysage agricole canadien, notre stratégie est davantage axée sur les cultures traditionnelles en rang et les cultures spécialisées, avec une exposition modeste aux cultures permanentes.
Alors que de nombreux gestionnaires de placements agricoles au Canada et aux États-Unis se spécialisent principalement dans les cultures en rangs ou les cultures permanentes, Bonnefield offre à ses investisseurs une exposition diversifiée aux cultures en rangs et permanentes dans les principales régions agricoles du Canada. Nous construisons des portefeuilles largement diversifiés afin d'atténuer les risques, de lisser les rendements et d'offrir un maximum d'options pour nos activités de création de valeur.
Investir dans une zone géographique diversifiée et dans plusieurs types de cultures nécessite toutefois une compréhension approfondie de chaque région, de chaque culture et des considérations uniques qui les accompagnent.
Comprendre la différence entre les risques liés aux cultures permanentes et aux cultures en rang
Les cultures permanentes, comme les arbres fruitiers comme les cerisiers et les pommiers, et les plantes buissonnantes comme les bleuets et les framboises, sont des plantes vivaces qui produisent le même produit année après année. En revanche, les cultures en rangs comme le blé ou le canola sont plantées et récoltées chaque année, ce qui permet aux producteurs de faire une rotation des cultures chaque année. Il est essentiel de comprendre la production, les prix et les marchés finaux, ainsi que les risques uniques associés aux cultures permanentes par rapport aux cultures en rangs, pour évaluer un investissement potentiel.
Par rapport aux cultures en rang, les terres qui produisent des cultures permanentes ont tendance à être valorisées sur une base plus élevée en dollars par acre en raison des prix et des marges brutes plus élevés que les cultures permanentes peuvent générer. Cependant, ces prix plus élevés s'accompagnent d'un certain nombre de risques supplémentaires et de coûts potentiels. Tout d'abord, les cultures permanentes nécessitent un investissement initial important pour établir la plante, certaines plantes prenant plusieurs années pour atteindre leur pleine production. Ensuite, les cultures permanentes nécessitent également un niveau de gestion agricole plus élevé et nécessitent un équipement spécialisé et peuvent nécessiter plus de main-d'œuvre que les cultures en rang. Enfin, comme les cultures permanentes dépendent de la santé continue de la plante pour produire année après année, les risques de maladies, de ravageurs et de conditions météorologiques défavorables sont plus élevés pour une exploitation de culture permanente que pour une exploitation de cultures en rang.
Bonnefield atténue les risques liés aux cultures permanentes grâce à des recherches approfondies, à des partenariats avec des exploitants reconnus et à des investissements dans un portefeuille diversifié de propriétés de grande qualité. La personnalisation des structures de nos investissements en capital et de nos baux est également importante pour garantir des rendements ajustés au risque appropriés.
Identifier une opportunité dans les cerises de la Colombie-Britannique
Bonnefield surveille constamment les tendances macroéconomiques et sectorielles afin d'identifier les secteurs d'activité intéressants au Canada dans lesquels investir. Ces opportunités nous viennent généralement d'agriculteurs canadiens qui cherchent à développer leur entreprise ou à soutenir leur planification successorale et qui estiment pouvoir bénéficier des solutions de capital de Bonnefield. Notre récent investissement dans la région de l'Okanagan, en Colombie-Britannique, illustre la manière dont nous abordons l'entrée dans une nouvelle région.
Plus tôt cette année, notre équipe a pris contact avec un important producteur de cerises de Colombie-Britannique. Cette entreprise agricole familiale cherchait à élargir ses partenariats, car elle cherchait à améliorer son bilan après une récente expansion commerciale. L’équipe a mené des recherches approfondies sur le secteur et une diligence sur le terrain dans les régions productrices de fruits tendres de la Colombie-Britannique et a déterminé que les cerises cultivées dans la région de l’Okanagan constituaient une opportunité intéressante, en partie en raison de l’avantage concurrentiel dont jouit la région avec sa saison de croissance tardive, créant une fenêtre unique où la région est le seul fournisseur de cerises fraîches sur le marché mondial pendant plusieurs semaines chaque automne. Parallèlement à sa diligence approfondie sur les opérations et les exploitants agricoles, Bonnefield a effectué une analyse critique des conditions météorologiques historiques pour évaluer les tendances météorologiques actuelles dans les régions.
Bonnefield a collaboré étroitement avec l'exploitant pour voir comment nos solutions de capital pourraient soutenir sa croissance et a accepté de conclure un contrat de cession-bail sur 114 acres de terres consacrées à la culture de cerisiers. Notre partenaire dans cette entreprise est l'un des plus grands producteurs de cerises douces du Canada, bénéficiant d'une forte présence à l'exportation. Cette collaboration renforce non seulement l'exposition à une région agricole clé, mais offre également à nos investisseurs une diversification accrue et des rendements accrus au sein de leurs portefeuilles de terres agricoles.
Nous sommes enthousiasmés par le potentiel de croissance et la valeur que cette nouvelle région apporte, et nous continuons à offrir des rendements attractifs et stables à nos investisseurs tout en aidant nos partenaires agricoles à renforcer et à développer leurs opérations.
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Est-ce le moment d’investir dans les terres agricoles canadiennes?
Introduction
Bourses record, crises géopolitiques, incertitude politique aux États-Unis, rebond potentiel de l’inflation, volatilité des devises, incertitude des taux d’intérêt… nous vivons une période « intéressante ». Toutes ces incertitudes ont conduit un nombre croissant d’investisseurs à se tourner vers des actifs alternatifs pour compléter et couvrir leurs portefeuilles d’investissement. Historiquement, l’un des actifs les plus attrayants en période d’incertitude est celui des terres agricoles canadiennes. Cette classe d’actifs offre une faible volatilité et affiche un historique de rendements annuels moyens de 7,6%(1) Au cours des 70 dernières années, sans périodes significatives de baisse de valeur. Des données plus récentes montrent que les prix des terres agricoles canadiennes ont augmenté en moyenne de 9,11 TP3T par an au cours de la dernière décennie.(1) Mais après plusieurs années de rendements élevés des terres agricoles, est-ce encore le bon moment pour investir dans les terres agricoles canadiennes, ou sommes-nous à un « sommet » ?
Examinons quelques données historiques pour voir si le « timing » actuel est bon, mauvais ou indifférent aux rendements attendus des terres agricoles.
« Le timing du marché » n’est pas une préoccupation pertinente pour les terres agricoles
Déterminer le bon moment pour investir est une caractéristique courante sur les marchés boursiers et obligataires, car personne ne souhaite entrer sur le marché au sommet du marché. La situation est différente pour un actif peu volatil et non corrélé comme les terres agricoles canadiennes. Pour illustrer ce point, imaginez que vous ayez investi dans des terres agricoles canadiennes chaque année de 1975 à 2023. Vous auriez obtenu des rendements positifs sur chacun de ces investissements, avec seulement huit années d’entrée affichant des rendements négatifs.(1)(2) En revanche, les actions mondiales ont enregistré des rendements négatifs pendant 17 des premières années au cours de la même période.(3) Ce résultat n’est pas surprenant pour les amateurs d’investissements dans les terres agricoles, attirés par leur faible volatilité et leurs rendements non corrélés. Nous avons inclus dans la figure 2 ci-dessous un résumé des rendements historiques sur la période de détention pour les deux classes d’actifs.
Ce qui peut surprendre même les investisseurs de longue date dans les terres agricoles, c’est que l’investissement dans les terres agricoles canadiennes immédiatement après une année de forte appréciation de la valeur (10% ou plus) a quand même généré de solides rendements à long terme, conformes aux moyennes historiques. Les données suggèrent que, plutôt que d’attendre une « baisse » du marché pour investir dans les terres agricoles, l’exposition à l’actif et le fait de bénéficier de sa corrélation à long terme avec l’inflation devraient favoriser des rendements d’investissement positifs avec une volatilité limitée.
La tendance peut-elle se poursuivre ?
Comme le montre le graphique ci-dessus, les prix des terres agricoles ont historiquement augmenté à un rythme soutenu. Le schéma typique pour cette classe d’actifs est une période de forte croissance, généralement liée aux super cycles des matières premières, suivie d’une croissance plus modérée. Il est très rare que les baisses absolues des valeurs foncières aient eu lieu, et seulement de manière temporaire. Cet historique de croissance à long terme peut amener certains à se demander si la croissance continue de la valeur est durable. Chez Bonnefield, nous pensons que c’est le cas et que la valeur des terres agricoles continue de progresser de manière significative.
En tant que ressource rare, les terres agricoles de qualité dans les régions bénéficiant de conditions climatiques et hydriques positives à long terme seront de plus en plus demandées. Les terres agricoles constituent la base sur laquelle nous continuerons à répondre aux besoins croissants de production agricole pour satisfaire la demande alimentaire et énergétique alternative. La compréhension de ce fait, ainsi que des facteurs de valeur des terres agricoles (par exemple, les revenus agricoles et la croissance de la productivité, le regroupement des terres agricoles, etc.), aide à comprendre pourquoi nous pensons que les terres agricoles offrent un fort potentiel d'appréciation de la valeur à long terme.
C’est le moment idéal pour investir dans les terres agricoles canadiennes
Bonnefield s’attend à ce que la valeur des terres agricoles canadiennes continue de croître, soutenue par la croissance des revenus et de la productivité des exploitations agricoles. En plus de la volatilité limitée des prix de cette classe d’actifs, nous pensons qu’investir dans les terres agricoles canadiennes offre des rendements ajustés au risque attrayants et que les investisseurs peuvent bénéficier d’une exposition plus précoce à cette classe d’actifs plutôt que d’attendre « le bon moment » pour entrer sur le marché.
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Sources
1. Statistique Canada. Tableau 32-10-0047-01 Valeur à l'acre des terres et des bâtiments agricoles au 1er juillet, https://www150.statcan.gc.ca/t1/tbl1/fr/tv.action?pid=3210004701.
2. Rendement de la période de détention calculé en faisant varier les années d'entrée et de sortie des investissements et en ajoutant un rendement en espèces de 2% (point médian de l'objectif de rendement en espèces de la stratégie de terres agricoles de Bonnefield). L'appréciation du capital est supposée identique à l'ensemble de données sur la valeur des terres agricoles de Statistique Canada au 1er juillet de chaque année.
3. Rendement total de l'indice MSCI World, grandes et moyennes capitalisations, exprimé en CAD, https://www.msci.com/end-of-day-data-search.
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