MCSI a récemment publié son trimestriel «Indice trimestriel mondial des actifs d’infrastructure» en comparant les rendements générés par les classes d'infrastructures cotées et privées avec d'autres classes d'actifs telles que les obligations, l'immobilier et les actions.
Le rapport fournit également des ratios d'endettement pour les composantes de l'indice des infrastructures privées. En utilisant ces informations et certaines hypothèses prudentes concernant les ratios d'endettement typiques des autres classes d'actifs, nous avons pu procéder à une ingénierie inverse des rendements sans effet de levier de ces classes d'actifs et les comparer aux rendements sans effet de levier générés par Bonnefield Canadian Farmland LP I et LP II au cours de la période. mêmes périodes.
Les résultats (présentés dans le tableau suivant) démontrent que les terres agricoles canadiennes sont capables de générer des rendements supérieurs sans le risque et la volatilité supplémentaire liés à l'effet de levier de votre investissement avec l'endettement.
En tant que plus grand gestionnaire d'investissements en terres agricoles et gestionnaire immobilier au Canada, Bonnefield a reçu de nombreuses demandes de commentaires sur la révision récemment annoncée par la Saskatchewan de ses règles de propriété des terres agricoles et sur l'application immédiate de réglementations plus strictes en attendant l'achèvement de la révision. Plutôt que de répondre de manière fragmentaire ou incomplète, nous avons présenté nos commentaires en détail ci-dessous.
Une lettre ouverte sur la réglementation des terres agricoles en Saskatchewan
Le 13 avrilème le gouvernement de la Saskatchewan a annoncé une révision de ses règles en matière de propriété des terres agricoles, qui sont déjà parmi les plus restrictives au Canada. Dans le même temps, il a annoncé des réglementations provisoires supplémentaires pour empêcher la propriété de terres agricoles par des fonds de pension et pour empêcher les agriculteurs – en particulier les nouveaux agriculteurs immigrés – de recevoir des fonds de leurs amis et de leur famille restés au pays.
Personne ne peut critiquer l'intention du gouvernement : garantir que les agriculteurs de la Saskatchewan possèdent et contrôlent leurs terres et qu'ils ne soient pas confrontés à une concurrence indue de la part des grandes entreprises ou des intérêts étrangers ; des objectifs louables, bien sûr. Mais malgré leurs intentions bien intentionnées, de nouvelles restrictions sur la propriété des terres agricoles nuiront à la compétitivité de l'agriculture saskatchewanaise et augmenteront les risques financiers auxquels sont confrontés les agriculteurs de la province. Les mesures du gouvernement nuisent aux agriculteurs mêmes qu'elles sont censées protéger.
Quels problèmes ces réglementations espèrent-elles résoudre ?
La décision de la Saskatchewan de renforcer ses règles en matière de propriété des terres agricoles repose en grande partie sur des perceptions erronées largement répandues à propos de l'agriculture dans la province. On croit que l’agriculture commerciale évince les fermes familiales de la Saskatchewan, alors qu’en fait pratiquement toutes les tentatives d’exploitation agricole à grande échelle au cours des dernières années ont échoué ou fait faillite, tandis que les grandes fermes familiales ont prospéré. Il existe une croyance répandue selon laquelle les investisseurs ont fait monter le prix des terres en Saskatchewan, malgré les données qui montrent clairement que les investisseurs en terres agricoles de la province ont payé moins que les agriculteurs (en tant que multiple de la valeur d'évaluation) pour l'achat de terres agricoles depuis 2010. Oui, les prix des terres agricoles ont augmenté. a augmenté de manière significative en Saskatchewan au cours des dernières années, mais ces augmentations de prix ont été parallèles à l'augmentation de la rentabilité agricole. Et les prix des terres agricoles dans la province sont souvent bien inférieurs à ceux de terres tout aussi productives ailleurs au Canada.
D'autres prétendent que les institutions achètent d'énormes étendues de terres agricoles de la province alors qu'en réalité les investisseurs institutionnels en terres agricoles n'ont acheté que 1% des terres agricoles négociées en Saskatchewan depuis 2003, contre 99% par les agriculteurs eux-mêmes. On murmure également des inquiétudes quant au fait que des « étrangers » achètent les terres agricoles de la province dans le cadre d'accords clandestins avec de nouveaux immigrants. Cette préoccupation sent la xénophobie ou pire. La Saskatchewan – et en fait tout le Canada – a été bâtie par des immigrants et s’il y a une chose dont la province a autant besoin que de capitaux d’investissement, ce sont de nouveaux Canadiens pour contribuer à bâtir une économie provinciale prospère, en croissance et dynamique.
Les vrais défis
À l’opposé de ces mythes se trouvent les défis réels auxquels est confrontée l’agriculture de la Saskatchewan aujourd’hui. L'âge moyen des agriculteurs de la province est de 55 ans et le capital requis pour aider la prochaine génération de jeunes agriculteurs à racheter les parts de ces retraités est énorme. La taille moyenne des exploitations agricoles augmente et l’équipement technologiquement avancé requis pour les exploiter de manière rentable est d’un coût prohibitif. Comment la prochaine génération d’agriculteurs de la Saskatchewan achètera-t-elle cet équipement et financera-t-elle ses opérations ? Les responsables du gouvernement de la Saskatchewan ont déclaré publiquement que la province avait besoin d'un investissement de 1,4 milliard de dollars dans les infrastructures d'irrigation. Qui fera cet investissement ? Des milliards supplémentaires sont nécessaires dans les infrastructures de stockage et de transport supplémentaires pour éviter le genre de goulots d’étranglement désastreux dans la chaîne d’approvisionnement qui ont frappé les agriculteurs de la Saskatchewan en 2014. D’où viendra ce capital sinon d’investisseurs institutionnels comme les fonds de pension ?
Chez Bonnefield, nous sommes résolument pro-Canadiens. Nous sommes fiers que 1 001 TP3T des fonds que nous avons collectés jusqu'à présent proviennent de particuliers canadiens et de fonds de pension canadiens et que tout cet argent ait servi à fournir du financement par location de terres aux agriculteurs canadiens. Pourtant, les règles de la Saskatchewan font qu'il nous est difficile d'aider les agriculteurs de cette province.
Au cours de la dernière année seulement, Bonnefield a reçu des demandes de la part d'agriculteurs de la Saskatchewan pour plus de 14 100 millions de dollars de financement par bail foncier. Mais toutes ces demandes sont restées lettre morte parce que le régulateur de la Saskatchewan estime que les fonds de pension canadiens ne sont pas admissibles à détenir des terres agricoles dans la province (à l'exception du Régime de pensions du Canada, qui était en quelque sorte considéré comme unique admissible à détenir des terres agricoles dans la province avant l'entrée en vigueur des nouvelles règles). annoncé le 13 avrilème). Entre-temps, Bonnefield a fourni des centaines de millions de dollars à des agriculteurs ailleurs au Canada pour les aider à réduire leur dette, à étendre leurs activités et à financer des plans de relève – des avantages dont les agriculteurs de la Saskatchewan se voient refuser les règles de propriété des terres agricoles de la province. En fait, sur quelque $325 millions collectés par Bonnefield auprès d'investisseurs canadiens depuis 2010, moins de $12 millions sont allés aux agriculteurs de la Saskatchewan en raison des réglementations de cette province. Le reste a profité à leurs pairs de l'Alberta, du Manitoba, de l'Ontario, du Nouveau-Brunswick et de la Nouvelle-Écosse.
Les réglementations de la Saskatchewan nuisent aux agriculteurs
Le préjudice causé aux agriculteurs de la Saskatchewan est réel. Ils ne peuvent pas vendre librement leurs terres, ce qui fait baisser les prix des terres et réduit leur valeur nette – un problème particulièrement important pour les agriculteurs à la retraite. Ayant moins d’options de financement à leur disposition, les agriculteurs de la Saskatchewan dépendent davantage de l’endettement qu’ils ne le seraient sans la réglementation. En effet, les règles provisoires annoncées le 13 avrilème exiger que les achats de terres agricoles puissent être financés uniquement par des banques agréées et aucun financement alternatif ou hors bilan de la part de prêteurs non bancaires ne sera autorisé. Le manque d'accès au capital est le plus grand obstacle qui empêche les jeunes agriculteurs de se lancer dans l'agriculture en Saskatchewan.
Les niveaux d'endettement élevés augmentent le risque opérationnel pour les agriculteurs de la Saskatchewan et sont particulièrement problématiques dans des marchés volatils comme ceux actuellement causés par la baisse des prix des récoltes. Cette leçon a été apprise à ses dépens en Saskatchewan lors de la crise agricole du début des années 1980. Au cours des années 1980, seuls les agriculteurs de la Saskatchewan pouvaient posséder des terres agricoles dans la province, ce qui limitait considérablement leur accès au capital. En conséquence, les agriculteurs de la Saskatchewan étaient les plus endettés au Canada lorsque le double coup dur des taux d'intérêt élevés et de la faiblesse des prix des récoltes a frappé le secteur au début des années 1980. Non seulement les agriculteurs de la Saskatchewan ont subi une plus grande destruction de la valeur de leurs terres agricoles que les agriculteurs du reste du Canada, mais il a fallu plus de temps pour que cette valeur se rétablisse que dans les provinces où les agriculteurs avaient un accès non réglementé au capital. La valeur des fermes en Saskatchewan a chuté de 39% par rapport à leur sommet de 1982, comparativement à une baisse de 24% en Ontario, où aucune réglementation sur la propriété n'était en vigueur. De plus, il a fallu 25 ans pour que la valeur des terres agricoles en Saskatchewan retrouve les niveaux du début des années 1980, détruisant ainsi la richesse de toute une génération d'agriculteurs. En comparaison, il n’a fallu que cinq à sept ans pour que les prix des terres agricoles rebondissent dans la plupart des autres provinces où les capitaux pouvaient affluer plus facilement pour recapitaliser le secteur.
La réputation de la Saskatchewan en danger
Les impacts de la réglementation sur la propriété des terres agricoles de la Saskatchewan s'étendent au-delà du secteur agricole et au-delà des frontières de la Saskatchewan. Ces réglementations contribuent à la réputation internationale de la province en tant qu'endroit difficile où investir et faire des affaires. J'ai eu l'expérience directe d'entendre un public d'investisseurs à Boston ricaner ouvertement lorsque le sous-ministre de l'Agriculture de la Saskatchewan a déclaré que la province était « ouverte aux affaires » et un bon endroit pour investir dans l'agriculture. J'ai personnellement rencontré certains des plus grands investisseurs en ressources naturelles au monde à Londres, Zurich, Genève et New York et je les ai entendus dénoncer la réputation de la Saskatchewan comme étant hostile aux affaires à la suite de la tentative rejetée par BHP d'acquérir Potash Corp. ont participé à des audiences du Farmland Security Board de la Saskatchewan, au cours desquelles le personnel s'est plaint ouvertement et publiquement des investissements dans le secteur agricole de la province en provenance de l'Ontario et d'ailleurs au Canada.
Pour réaliser son potentiel économique, l'économie de la Saskatchewan a besoin d'investissements en capital de la part d'investisseurs de partout au Canada et du monde entier dans un large éventail d'industries et de secteurs, y compris l'agriculture. Le resserrement des réglementations sur la propriété des terres agricoles sera considéré par les sceptiques comme un autre exemple de l'atmosphère paroissiale et hostile aux affaires qui règne dans la province et va à l'encontre des efforts louables du gouvernement Wall pour attirer les investissements internationaux en Saskatchewan.
De meilleures façons de réglementer l’agriculture
La plupart des Canadiens conviendraient que, dans l'intérêt national, certaines industries devraient être contrôlées par des Canadiens. Nos secteurs bancaire et audiovisuel en sont deux exemples. Pourtant, nous avons trouvé des moyens de garantir que les Canadiens conservent le contrôle d’autres industries d’importance stratégique sans restreindre leur accès au capital ni les placer dans une situation de désavantage concurrentiel. L'Alberta exige que les propriétaires de terres agricoles soient sous contrôle majoritairement canadien, mais ne se soucie pas de savoir s'il s'agit de particuliers, de sociétés ou de fonds de pension. L'Australie a récemment introduit des règles pour garantir que les acquisitions de terres agricoles par des étrangers d'un montant supérieur à 15 millions A$ soient examinées afin de garantir qu'elles sont dans l'intérêt national. Plusieurs gouvernements canadiens ont eu recours aux « actions privilégiées » lors de la privatisation d’actifs afin de protéger des intérêts nationaux légitimes. Aucune de ces mesures ne restreint la libre circulation des capitaux dans la même mesure que les règles de propriété des terres agricoles de la Saskatchewan.
Beaucoup se demandent si la propriété des terres agricoles doit être réglementée – la Colombie-Britannique, l’Ontario, le Nouveau-Brunswick et la Nouvelle-Écosse n’ont pas de telles réglementations et les agriculteurs de ces provinces bénéficient grandement du libre accès au capital. La position de la Saskatchewan concernant la propriété des terres agricoles contraste fortement avec l'assouplissement de la réglementation régissant les industries de l'uranium et de la potasse. Mais l'ironie est indubitable : comme pour le pétrole et le gaz de la province, une fois la potasse et l'uranium extraits, ils disparaissent à jamais – ce n'est pas le cas des terres agricoles qui resteront toujours en Saskatchewan, quel que soit leur propriétaire, et resteront toujours en production aussi longtemps que possible. tant qu'il y a des bouches à nourrir.
Il serait peut-être plus efficace de réglementer qui exploite les terres agricoles de la Saskatchewan plutôt que qui en est propriétaire ou qui les finance. Pourquoi ne pas exiger que les terres agricoles de la province soient exploitées par des agriculteurs canadiens et les laisser décider librement de la meilleure façon de financer leurs opérations, avec qui et s'ils préféreraient posséder des terres directement ou en louer une partie ou la totalité ?
Malgré les preuves selon lesquelles la réglementation des terres agricoles porte préjudice aux agriculteurs eux-mêmes, il est clair que le gouvernement de la Saskatchewan a décidé que les terres agricoles de la province devraient être plus strictement réglementées. Nous ne pouvons qu’espérer que ces nouvelles réglementations ne causeront pas, par inadvertance, encore plus de tort aux agriculteurs mêmes qu’elles sont censées protéger.
Tom Eisenhauer
Président, Bonnefield
avril 2015
Bonnefield est la plus grande société de gestion d'investissements en terres agricoles et de gestion immobilière au Canada. À ce jour, Bonnefield a fourni plus de $300 millions de dollars en financement de location de terres pour aider les agriculteurs canadiens à croître, à réduire leurs dettes et à financer leur retraite et leur succession en Alberta, en Saskatchewan, au Manitoba, en Ontario, au Nouveau-Brunswick et en Nouvelle-Écosse.
Un certain nombre de rapports récents sur la croissance démographique, le changement climatique, la baisse des rendements agricoles, les sécheresses et la perte de terres agricoles suggèrent que ces problèmes s'aggravent au lieu de s'améliorer. Ces tendances à long terme suggèrent que la thèse de l’investissement dans les terres agricoles au Canada est encore très intacte :
Croissance démographique – un récent rapport des Nations Unies a averti que la population mondiale pourrait atteindre 11 milliards d’ici la fin du siècle, ce qui est nettement supérieur aux estimations précédentes d’une population mondiale potentielle maximale de 9 milliards.
La demande alimentaire croissante – le L'USDA a récemment prédit que le monde doit cultiver 50 millions d'acres supplémentaires de maïs, de soja et de blé au cours de la prochaine décennie pour répondre à la demande mondiale.
Baisse des rendements des cultures – L'Université du Nebraska a récemment publié une étudequi a révélé que les rendements du soja aux États-Unis étaient 30% inférieurs à ce qu'ils devraient être en raison des impacts du changement climatique.
Pénuries d'eau et sécheresse – malgré le phénomène météorologique actuel lié à El Niño (qui apporte généralement de l'humidité supplémentaire dans l'ouest des États-Unis), les conditions de sécheresse restent extrêmes en Californie, le sud-ouest des États-Unis et certaines parties du Brésil et de l'Australie.
Perte de terres agricoles – Statistique Canada a récemment rapporté que près d’un million d’hectares de terres agricoles canadiennes fiables ont disparu des cultures au cours des 10 dernières années – une grande partie de cette perte était due à l’expansion urbaine et une grande partie de cette expansion urbaine s’est produite sur certaines des meilleures terres agricoles au Canada – situées à proximité des zones urbaines de la région du Grand Toronto, dans le sud de l'Ontario.
Beaucoup a été écrit récemment sur l'impact potentiel que la faiblesse actuelle des prix des cultures pourrait avoir sur les rendements des investissements dans les terres agricoles. Cependant, aucune de ces tendances à long terme n'est inversée par l'environnement actuel des prix des cultures à court terme, qui résulte principalement de deux années consécutives de baisse. -des récoltes record consécutives aux États-Unis (2013 et 2014). Et il est utile de garder à l’esprit à quel point l’environnement actuel est rare : selon Statistiques de l'USDA, les récoltes exceptionnelles de 2013 et 2014 ont été les premières récoltes record consécutives aux États-Unis depuis plus de 30 ans..
Ainsi, même s’il est effectivement probable que les rendements des investissements dans les terres agricoles diminueront quelque peu par rapport aux gains démesurés enregistrés ces dernières années, les perspectives à long terme pour les terres agricoles canadiennes restent brillantes – contrastant avec le tableau sombre peint par la détérioration des tendances mondiales.
Croyez-le ou non, 2015 a été nommée « Année internationale des sols » par l’Organisation des Nations Unies pour l’alimentation et l’agriculture (« UNFAO »). L’ONU doit sûrement avoir quelque chose de mieux à faire ?
Avant de lever les yeux au ciel, considérez que, selon une organisation allemande appelée Institut d'études avancées sur le développement durable (IASS), le monde perd chaque année quelque 24 milliards de tonnes de sols fertiles à cause d’une mauvaise utilisation, de la pollution, de l’érosion et de l’urbanisation. L'ONU prédit que le monde atteindra les limites d'une utilisation écologiquement durable des terres d'ici 2020, soit dans six ans seulement. Avec seulement 1,4 milliard d'hectares de terres arables à la disposition de la planète, chaque personne devra se contenter de seulement 2 000 mètres carrés, soit moins d'un tiers de la taille d'un terrain de football.
Au cours des trois dernières années, l'IASS a organisé une « Semaine mondiale des sols » chaque mois d'avril pour promouvoir une meilleure compréhension, recherche et pratiques de gestion liées à la protection des sols. Ils ont produit un Atlas mondial des sols pour illustrer l'importance mondiale et les menaces qui pèsent sur les sols et l'agriculture. Le récemment publié Atlas mondial des sols 2015 est une lecture très convaincante – non seulement pour son utilisation exceptionnelle des graphismes, mais surtout pour la triste histoire qu’il raconte. Quelques-unes de ses conclusions :
Le monde est vaste, mais nous manquons rapidement d’espace pour cultiver notre nourriture et nous l’utilisons de la mauvaise manière.
Les sols sont menacés par la pollution, la désertification et la sécheresse, la déforestation, la dégradation des sols, la perte d’espèces, l’érosion, la rareté, les inondations, l’élévation du niveau de la mer et les pénuries d’eau. Selon presque toutes ces mesures, les sols canadiens sont moins menacés que le reste du monde.
Une mauvaise gestion agricole est le principal contributeur à la perte de sols dans le monde, notamment en raison d’une mauvaise utilisation des engrais.
La perte et la dégradation des sols ont de graves conséquences sur le changement climatique et vice versa : le changement climatique dégrade les sols et les sols dégradés sont moins capables de capter et de retenir le carbone, accélérant ainsi le changement climatique.
Non seulement l’urbanisation recouvre des sols utiles, mais elle entraîne également des problèmes supplémentaires en augmentant le ruissellement des pluies et l’évapotranspiration, et tout ce revêtement empêche l’humidité de pénétrer à nouveau dans le sol pour reconstituer les réserves d’eau souterraine.
Et même si le Canada se classe mieux (ou souffre moins) face à de nombreux problèmes de sols auxquels est confronté le reste du monde, nous sommes confrontés à nos propres problèmes troublants. Dans un Enquête sur l'agriculture canadienne publiée par Statistique Canada à la fin de 2014, il a été souligné que près d’un million d’hectares de terres agricoles canadiennes fiables avaient disparu des cultures au cours des dix dernières années. Une grande partie de cette perte était due à l’expansion urbaine et une grande partie de cette expansion urbaine s’est produite sur certaines des meilleures terres agricoles du Canada – situées à proximité des zones urbaines de la RGT, dans le sud de l’Ontario. Cette perte stupéfiante semble d’autant plus tragique après avoir lu l’Atlas mondial des sols et réalisé que les sols canadiens perdus étaient parmi les meilleurs que le monde avait à offrir. Et maintenant, ils sont partis pour toujours.
Alors peut-être que l’ONU n’a pas mieux à faire après tout.
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